- VonMarcel Sowaschließen
Seit Jahrzehnten versucht die Baufirma Schmölzl, einen neuen Standort für ihre 200 Mitarbeiter zu finden. Zwischendurch steht sogar ein Umzug von Bayerisch Gmain nach Piding im Raum. Doch dann folgt die Wende: Mit dem Kauf des Grundstücks hinter dem Edeka-Markt an der B20 scheint der Verbleib in der Gemeinde gesichert. Doch wie ein Bürgerantrag zeigt, gibt es dagegen Widerstand. Das sind die Kritikpunkte, das sagt Geschäftsführer Josef Schmölzl und so geht es nun weiter.
Bayerisch Gmain - Mit dem Antrag „Gewerbebau auf Bestandsgrundstück statt grüner Wiese“ befasste sich der Gemeinderat in seiner Sitzung am 8. April. Darin bat Antragsstellerin Ute Billmeier in Vertretung einer Bürgerinitiative das Gremium, den Neubau des Bürogebäudes der Firma Schmölzl auf dem Gelände des Unternehmens im Wappachweg zu befürworten und gegenüber dem Landratsamt diese Position zu vertreten. Dies soll alternativ zur Fortsetzung der geplanten Bebauung hinter dem Edeka-Markt stattfinden, wie aus dem Antrag hervorgeht:
Der Bürgerantrag
Schon allein die Rechtsgrundlage und die Rechtsprechung würden es dem Landratsamt eigentlich ermöglichen, den Bau am Wappachweg zu erlauben. „Selbst wenn dem nicht so wäre, könnte es über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan verbleibende Hindernisse ausräumen. Es sei in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass das Landratsamt diesen Kunstgriff selbst befürwortet hat, um den Weg für einen Hotelneubau in einem Wohngebiet zu ebnen“, heißt es in dem Antrag.
Es sollte demselben Amt daher auch möglich sein, sich dieses Instrumentes zu bedienen, wenn es um ein aus Ortssicht derart sinnvolles und rechtlich unanfechtbares Vorhaben geht. Der Firma Schmolz sei es allein unmöglich, gegen die erste Beurteilung der Genehmigungsbehörde vorzugehen - man sei schließlich als Bauunternehmen von Genehmigungen und Vergaben abhängig.
Begründung (im Wortlaut):
1. Der vorgelegte Bebauungsplan für ein begrenztes Gewerbegebiet an der Berchtesgadener Straße zum Zweck der Errichtung eines Bürogebäudes der Firma Schmölzl ist seit mehr als einem Jahr im Stillstand. Das Projekt wird nicht nur durch die schwebende Anfrage zur Kaufpreisermittlung behindert, sondern wird vermutlich auch noch weitere Themenfelder adressieren müssen. So wurde auf die Einwendungen der Nachbarn und des Bund Naturschutz im Aufstellungsverfahren nicht ausreichend bzw. gar nicht eingegangen. Auch die Lage zwischen Wohnbebauung und B20 ist städtebaulich fragwürdig und die Erschließung, Ver- und Entsorgung nicht ausreichend geklärt. Mit dem derzeitigen Zustand und der Verzögerung ist weder der Firma Schmölzl noch der Gemeinde Bayerisch Gmain geholfen.
2. Der ursprünglich von der Firma Schmölzl geplante Ausbau des Bürogebäudes am Wappachweg ist die wirtschaftlich und ökologisch zu bevorzugende Option. Der benötigte Grund und Boden am Stammsitz der Firma ist vollständig erschlossen und bereits im Besitz der Firma Schmölzl. Ein Ausbau an der Stelle ist laut Auskunft eines Geschäftsführers in Bezug auf Aufwand, Risiko und Finanzbedarf unternehmerisch vorteilhaft. Zusätzlich würde die Baudurchführung auf dem Bestandsgelände den Erhalt der ortsbildprägenden Wiese an der Berchtesgadener Straße ermöglichen und wäre in Bezug auf die ökologischen Auswirkungen klar zu bevorzugen. So wird diese ursprünglich gewünschte Option auch vom BUND-Naturschutz unterstützt.
3. Die Genehmigung des Ausbaugesuchs auf dem Bestandsgelände durch das Landratsamt ist nicht nur rechtlich zu vertreten, sondern gegebenenfalls sogar einzufordern. Ein Untersagen dieses Projektes ist vom §35 BauGB in keinem der möglichen Fälle vorgeschrieben:
Fall 1: Ein Vorhaben widerspricht dem existierenden Flächennutzungsplan oder Landschaftsplan nicht: In diesem Fall räumt die herrschende Meinung dem Bauwilligen einen Rechtsanspruch auf Zulassung des nicht privilegierten Vorhabens ein, wenn bei der Abwägung der öffentlichen Belange mit den für das Vorhaben sprechenden privaten Interessen des Bauwilligen keine Beeinträchtigung öffentlicher Belange festzustellen ist. Hierbei wird explizit darauf verwiesen, dass Art. 14 Abs. 1 GG keine Ermessensentscheidung der Genehmigungsbehörde zulasse.
Fall 2: Ein Vorhaben widerspricht einem existierenden Flächennutzungsplan oder Landschaftsplan: In diesem Fall kann das Landratsamt zwar eine Ermessensentscheidung zur baulichen Erweiterung durchführen - allerdings ist für die Bewertung der Angemessenheit nicht nur das Bestandsgebäude, sondern auch die betriebliche Notwendigkeit zugrunde zu legen. Die dabei genannte Maßgabe einer maximalen Vergrößerung um 15 Prozent ist nicht verankert. Vielmehr sieht die Rechtsliteratur die maximale Vergrößerung bei einer Verdoppelung des bisherigen Baubestandes.
Daher kann der Gemeinderat die Durchsetzung erwirken: Die gemeinsame Unterstützung und das gemeinsame Auftreten des Gemeinderates und der Verwaltung gegenüber dem Landratsamt ist im ortsplanerischen Interesse und kann bewirken, was dem Unternehmen Schmolzt allein versagt wurde.
Gemeinderat Andreas Burkhardt unterstützte als einziges Mitglied den Antrag und meinte, es sei unverständlich, dass die Erweiterung am Standort im Wappachweg nicht weiterverfolgt wurde. „Das Vorhaben hinter dem Edeka-Markt zu realisieren, halte ich für eine schwere Fehlentwicklung in der Gemeinde“, betonte er. Die Gemeinde haben sich mit dem „Grundstücks-Deal“ selbst die Hände gebunden, die Planung sollte nochmal überdacht werden. Die Verwaltung solle für das Gemeinwohl eintreten und nicht für Partikularinteressen. „Da hat die Verwaltung gute Arbeit geleistet, den Antrag abzuschmettern und unrealistisch darzustellen“, meinte er, nachdem zuvor Bürgermeister Armin Wierer die Gegendarstellung der Gemeinde verlesen hatte.
Erschließung und Georisiken
Darin wurde unter anderem geschildert, dass die verkehrsmäßige Erschließung am Standort hinter dem Edeka-Markt sowie die Ver- und Entsorgungen geplant und gesichert seien. Die Verwaltung sehe keinen Handlungsbedarf, „es könnte nur durch privates Handeln durch den Bauherrn eine neu zu beurteilende Situation entstehen“.
Bereits 2004 habe die Firma einen Antrag für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das Grundstück des ehemaligen Bauhofs und jetzigen Lagers des Unternehmens am Wappachweg 2 bis 6 gestellt. Doch die Planung wurde eingestellt, weil zum Beispiel die Erschließung aus der B20 mit direktem Anschluss des Bahnübergangs Gefahren bot und durch die Stein- und Felsschichten im Norden des Areals weitere Risiken drohten. 2017 wurde dem Antrag von Schmölzl, auf dem aktuellen Gelände im Wappachweg 27 das Bürogebäude neu zu errichten, ebenfalls zugestimmt. Doch nach Gesprächen und Vor-Ort-Terminen, unter anderem mit dem Landratsamt, wurde das Thema wieder verworfen.
„Verbrenne sicherlich keine Zigtausende Euro“
Wie Geschäftsführer Josef Schmölzl erklärt, hatte das seine Gründe. „Wenn mir signalisiert wird, dass dieser Antrag für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht durchgehen wird, verbrenne ich sicherlich keine Zigtausende Euro“, macht er auf Anfrage klar, warum dieser Weg nicht weiterverfolgt wurde. Deshalb suchte der Familienbetrieb 2019 und 2020 bereits außerhalb der Gemeinde nach einem passenden Gelände. Die eigentliche Suche nach einem neuen Standort dauere schon fast über ein Jahrzehnt, so Schmölzl. In Piding sei die Firma mit mehreren Grundstückseigentümern bereits handelseinig gewesen, als es zur Wende kam.
Sie wollen uns halten und wir wollen in Bayerisch Gmain bleiben.
„Es war ein Glücksfall, dass die Gemeinde auf uns zukam und das mögliche Projekt hinter dem Edeka angeboten hat. Sie wollen uns halten und wir wollen in Bayerisch Gmain bleiben. Daher fahren wir auch nicht zweigleisig und stecken alle Ressourcen in den neuen Standort. Das wird auch funktionieren, ich bin da zuversichtlich“, erklärt der Geschäftsführer.
Über 8000 Quadratmeter große Fläche
Ein Vorteil sei, dass die Zufahrt zum Edeka-Standort nicht wie derzeit (Lattenbergstraße und Wappachweg) durch ein Wohngebiet führe. „Das ist eine absolut sinnvolle Nahverdichtung, die alle Anwohner schont“, findet Schmölzl. Das über 8000 Quadratmeter große Grundstück gehörte der Gemeinde, zum Verkaufspreis möchte er keine Auskunft geben. „Es wurde uns angeboten, es wurde ein Gutachten erstellt und dann ein Kaufvertrag aufgesetzt.“
Wie Schmölzl klarmacht, drängt die Zeit für die Baufirma. Er, sein Bruder und seine Schwester führten das Unternehmen in der fünften Generation. Doch in der „Burg“, wie er das Gebäude am Wappachweg 27 nennt, geht es nicht mehr weiter. „An manchen Tagen bekommen wir Probleme mit den Parkplätzen. Das Haus ist zu klein und entspricht nicht mehr den aktuellen Ansprüchen. Wir platzen aus allen Nähten und sind komplett zerstückelt“, sagt er mit Blick auf Arbeitsstättenrecht, Arbeitssicherheit, Brandschutz und Sanitäranlagen. Zudem mussten Mitarbeiter bereits in notdürftige Container ausgegliedert werden - ein Zustand, der schon länger anhält und auch für die Angestellten zur Belastung wird.
Wäre der Wohnraum auch leistbar gewesen?
Schmölzl, der aufgrund seiner Befangenheit nicht an diesem Tagesordnungspunkt in der Sitzung mitwirken durfte, betont: „Wir leben in einer schönen Gegend, doch die Menschen können ihren Lebensunterhalt nicht nur vom Wohnen aufrechterhalten. Es braucht Firmen und Handwerker, die Arbeitsplätze zur Verfügung stellen.“ Zum bei der Bürgerversammlung geäußerten Vorwurf, die Gemeinde hätte das Grundstück hinter dem Edeka-Markt für mehr Geld verkaufen und damit für die Schaffung für Wohnraum sorgen können, entgegnet Schmölzl: „Es braucht als Kommunen leistbaren Wohnraum, und den hätte es mit Sicherheit nicht gegeben, wenn es nur um dem möglichst hohen Gewinn gegangen wäre.“
Mit großer Mehrheit votierte auch der Gemeinderat dafür, den Bürgerantrag in der Sache nicht weiterzuverfolgen. Willi Färbinger (CSU) meinte zwar, er hätte die Erweiterung im Wappachweg begrüßt. „Aber dieser ist für eine Erschließung nicht geeignet, es wurde alles versucht. Und das ist die einzige Möglichkeit, die Firma bei uns zu halten.“ Auch Markus Binder forderte, den eingeschlagenen Weg konsequent weiterzugehen.
Laut Geschäftsführer Schmölzl wartet seine Firma noch auf Rückmeldung vom Landratsamt. Sobald diese vorliegen, müsste die Gemeinde zeitnah einen Bebauungsplan verabschieden. Wann das passieren könnte, das lasse sich nicht zeitlich nicht einschätzen. „Wir sind positiver Dinge. Ich gönne es jedem Mitarbeiter von uns, endlich in zeitgemäßen Büros zu arbeiten. Wir sind ein eingeschworener Betrieb und wir wollen investieren. Und mit dem Neubau entsteht auch die Option, dass wir uns betrieblich vergrößern könnten“, bestätigt er. (ms)