In München wurden 2024 nur 6501 Wohnungen fertiggestellt, viel weniger als noch im Vorfahr. Experte Matthias Ottmann erklärt, woran das liegt und was sich ändern muss.

Das Angebot bleibt knapp, Baukosten und Zinsen sind gestiegen: Bis zu vier Prozent werden Immobilien im Preis klettern, sagt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) voraus. Abhilfe könnten Neubauten schaffen. Doch nur ein Drittel der 507 bayerischen, sozialorientierten Wohnungsunternehmen will 2026 Neubauprojekte fertigstellen. Auch in München entstehen zu wenige Wohnungen. 2024 wurden lediglich 6501 fertiggestellt – 19 Prozent weniger als 2023. Und weit weniger als das vom Stadtrat gesteckte Ziel von 8500 Neubau-Einheiten. Woran es liegt es, dass zu wenig gebaut wird und wie es wieder aufwärts kann, erklärt tz-Experte Matthias Ottmann.

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Tipp 1: die SoBon, die sozialgerechte Bodennutzung. Die besagt, dass Investoren bei einem neuen Bauprojekt 60 Prozent im geförderten und preisgebundenen Segment errichten müssen. Diesen Prozentsatz hatte die Stadt 2021 verschärft, zuvor galten 40 Prozent. Die SoBon greift dann, wenn ein neuer Bebauungsplan erstellt – also auf der grünen Wiese gebaut – wird. Die 60-Prozent-Quote verhindert aber laut Ottmann Wohnungsbau. Projektentwickler müssten schließlich kalkulieren und seien dann gezwungen, die Kaufpreise zu drücken. Grundstücksbesitzer auf der anderen Seite behielten ihre Grundstücke dann lieber. „Die 60 Prozent sind zu hoch, wir müssen wieder zurück zu den 40 Prozent“, sagt Ottmann. Damit hätten sich die meisten Projektentwickler damals arrangiert, weil den allermeisten auch klar sei, dass eine gewisse Sozialquote erfüllt werden müsse.

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Tipp 2: Baulücken. Bei einer sogenannten Baulücke (Paragraf 34 Baugesetzbuch), wenn also beispielsweise rechts und links bereits gebaut ist, hat der Besitzer bereits das Baurecht. Aber: „Wir benötigen sehr lange, um eine Baugenehmigung zu erhalten“, sagt Ottmann. Das könne im besten Fall fünf Monate dauern. „Aber wir rechnen eigentlich eher mit elf oder zwölf Monaten.“ Aus Ottmanns Sicht ließe sich das deutlich beschleunigen: „Der Wunsch wäre, dass die Stadt die Möglichkeit des digitalen Bauantrags nun konsequent anwendet und umsetzt.“ Daten würden digital erfasst und ließen sich per Knopfdruck an die unterschiedlichen Referate übermitteln, „anstatt dass Sie wirklich physisch von einer zur anderen Abteilung geführt werden“.

Tipp 3: der sektorale Bebauungsplan. Damit kann eine Kommune auch beim Schließen einer Baulücke eine Sozialquote einführen – allerdings mit 40 Prozent. „Das Problem ist leider Gottes, dass es nicht ganz sicher ist, ob die Kommune das im jeweiligen Fall macht“, sagt Ottmann. Will sagen: Wenn ein Eigentümer mit einem Projektentwickler verhandelt, ist offen, ob die Stadt einen sektoralen Bebauungsplan erlässt, wenn der Projektentwickler die Baugenehmigung einreicht. „Wir haben auf dem Markt bei diesem Thema eine große Unsicherheit. Der Projektentwickler muss schließlich schon vor dem Kauf kalkulieren.“ Und unklar ist zudem, ob der sektorale Bebauungsplan auch für das bestehende Baurecht gilt. Beispiel: Ein Investor hat Baurecht für 100 Wohnungen, will aber 120 errichten. Gilt die Sozialquote dann für 120 oder nur für die 20 Wohnungen? Da bräuchte es laut Ottmann dringend mehr Rechts- und Planungssicherheit.

Tipp 4: Genehmigungsprozesse: „Wir müssen die Abstimmungen mit den unglaublich vielen Trägern öffentlicher Belange und den Referaten herunterfahren“, sagt Ottmann. „Wenn man beispielsweise eine Straßensperre zum Aufbau eines Krans benötigt: Das ist ein Albtraum, den Referaten ist das mittlerweile selbst peinlich.“ Prozesse bündeln, die Lokalbaukommission – trotz Personalkürzungen – die Abläufe wirklich begleiten lassen.

Tipp 5: Baukosten runter. Der neu eingeführte Gebäudetyp E ermöglicht Bauherren von DIN-Normen abzuweichen. Das sei laut Ottmann auch dringend geboten. „Ich begrüße das sehr. Wir haben einen ganzen Wust an Vorschriften.“ Doch nicht immer brauche es in jedem Raum fünf Steckdosen oder eine Trittschalldämmung auf dem Balkon – so ließen sich Kosten senken. Jedoch müsste auch das Vertragsrecht angepasst werden. Zwar kann eine Gebäudetyp-E-Wohnung einmal verkauft werden. Im Vertrag wird dann geregelt, dass der Käufer auf die Einhaltung der DIN-Normen verzichtet. Sollte aber der neue Eigentümer die Immobilie veräußern wollen, kann sich der neue Käufer wiederum auf die zum Zeitpunkt der Gebäudeerstellung gültigen DIN-Normen berufen. „Das macht die Sache so schwierig. Da wäre das Bundesjustizministerium gefordert.“

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