+

© Foto: Wohnbau

Seit Januar ist Florian Steinbach neuer Chef der Wohnbau Weilheim GmbH und damit zuständig für 1750 Wohnungen in rund 150 Gebäuden. Mit der neuen Aufgabe übernahm er eine Menge Herausforderungen: Den immensen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in der Region zu befriedigen, den erheblichen Sanierungsbedarf an vielen Objekten, die Herausforderungen durch die Energiewende – die Liste der Aufgaben ist lang.

Weilheim – Florian Steinbach ist immer noch so, wie man ihn als Leiter der Bau- und Liegenschaftsverwaltung des Landkreises kannte. Ein Mensch der leisen Töne, der bedacht formuliert. Den man deswegen aber nicht unterschätzen sollte. Steinbach ist ein Arbeitstier und weiß genau, was er will.

„Nie eine Gelddruckmaschine“: Jede Menge Herausforderungen in Weilheim

Er wollte die Veränderung. Raus aus der Amtsstube, rein ins Geschäftsführerbüro in einem ehemaligen Wohnhaus in einem zauberhaften Weilheimer Wohnviertel. Steinbach suchte die neue Herausforderung. Und nach einem halben Jahr im Amt kann er sagen, dass er auf alle Fälle jede Menge Herausforderungen gefunden hat.

„Die Wohnbau Weilheim wird nie eine Gelddruckmaschine sein“, sagt er gleich zu Beginn des Gespräches. Soll sie auch nicht. Und kann sie auch gar nicht. Das liegt nicht zuletzt an den Förderbedingungen. Früher, da wurden Neubauten in der Regel nach den Vorschriften des klassischen Sozialwohnungsbaus gefördert. Dafür waren extrem günstige Mieten vorgeschrieben.

Später setzte man vor allem auf die „Einkommensorientierte Förderung“ (EOF). Diese orientiert sich am ortsüblichen Mietpreis, von dem sich die Mieter allerdings einen Teil als Zuschuss über Wohngeld refinanzieren lassen können.

Durchschnittlicher Mietpreis liegt unter sieben Euro pro Quadratmeter

Am Ende ist es aber so, dass der durchschnittliche Mietpreis bei der Wohnbau Weilheim momentan unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt. Weit unter marktüblichem Niveau und auch weit unter dem, was für die Aufgaben der Zukunft nötig wäre.

„Natürlich muss auch die Wohnbau die Mieten immer wieder anpassen“, so Steinbach. Allerdings sind auch hier die Vorgaben streng, um die Mieter zu schützen. Maximal 15 Prozent in drei Jahren dürfen aufgeschlagen werden. „Das bedeutet, dass es viele Jahre dauern würde, bis wir ein halbwegs marktübliches Niveau erreichen“, erklärt der neue Chef weiter. . „Möglichst hohe Mieten sind jedoch nicht das Ziel der Wohnbau GmbH, da sie einen sozialen Auftrag hat.“

+

Generell seien nur 750 der insgesamt 1750 Wohnungen durch Fördermittel gebunden. Für den Rest könnte man bei Neuvermietungen eine „Marktmiete“ verlangen. Doch das wollen die Wohnbau-Gesellschafter – der Landkreis Weilheim-Schongau sowie die Städte und Gemeinden Weilheim. Penzberg, Peißenberg, Bernried, Seeshaupt, Murnau und Uffing – nicht. „Wir haben uns bislang immer an den Sätzen orientiert, die als Richtwert für angemessene Kosten der Unterkunft vom Landratsamt festgelegt werden. Und bei dieser freiwilligen Beschränkung soll es auch bleiben“, verspricht Steinbach.

Fast die Hälfte des Bestands ist 60 bis 70 Jahre alt

Dadurch kann natürlich weniger investiert werden. Und Investitionen sind dringend nötig. Direkt nach der Gründung der Wohnbau Weilheim im Jahr 1949 startete ein massives Bauprogramm. Dabei entstand rund die Hälfte des heutigen Wohnungsbestands. Der Sanierungsbedarf ist entsprechend hoch. Steinbach erzählt, dass momentan ein sogenannter „Sanierungsfahrplan“ erstellt wird. Also eine Liste, auf der jedes der 150 Gebäude im Bestand je nach Dringlichkeit weiter oben oder weiter unten aufgeführt ist. Auch wenn die Arbeiten noch laufen, ist Steinbach klar: „Wir werden dafür bis zu 40 Millionen Euro brauchen, um die schlechtere Hälfte unseres Bestandes energetisch zu sanieren.“

So schon eine große Aufgabe für die GmbH, aber die EU debattiert gerade wieder über neue Vorschriften. Bis 2030 sollen alle Gebäude mindestens die Energieeffizienzklasse E (130 bis 160 kWh pro Quadratmeter Energieverbrauch) erfüllen. Bis 2033 sollen dann nur noch maximal 100 bis 130 kWh zulässig sein. „Für uns bedeutet das, dass wir bis 2033 die Hälfte unseres Bestandes energetisch sanieren müssten. Das ist definitiv nicht zu schaffen“, so Steinbach.

Bestand sanieren, anbauen, aufstocken oder doch lieber ein Ersatzneubau?

Denn es lohnt sich, erst einmal genau nachzudenken, bevor große Summen in alte Gebäude investiert werden. „Da steht vor allem die Entscheidung an, ob man saniert oder abreißt und einen Ersatzneubau hinstellt“, so Steinbach. Die meisten Gebäude der Wohnbau stehen auf dem Grund der Gesellschafter, gehören also nicht der GmbH, sondern sind ihr über langfristige Erbbaupachtverträge von den Städten und Gemeinden zur Verfügung gestellt.

Diese Grundstücke optimal auszunutzen, ist das erklärte Ziel Steinbachs. „Wir können und werden nicht alles abreißen und neu bebauen – das wäre viel zu teuer“, erklärt er. Aber bevor die Sanierung beginnt, müsse man schon schauen, ob sich nicht durch eine Aufstockung oder einen Anbau auf dem Areal zusätzliche Wohneinheiten schaffen ließen.

Die würden anschließend nicht nur die Wohnungsnot lindern – auf den Wartelisten für eine Wohnbau-Wohnung, die bei den Gemeinden liegen, finden sich Hunderte Bewerber –, sie würden anschließend auch die Einnahmesituation verbessern, rechnet Steinbach vor.

Zwei große Neubauprojekte in Arbeit, weitere derzeit offen

Eines ist klar: „Wir haben gerade zwei große Neubauprojekte laufen. Die wollen wir erst mal zu Ende bringen und dann schauen, wie wir mit den Kosten hingekommen sind“, sagt der Geschäftsführer. In Murnau entstehen momentan 42 neue Wohneinheiten an der Adalbert-Stifter-Straße. Ein Großteil der Wohnungen ist schon bezogen. In Peißenberg läuft momentan eine Baustelle im Zeitraffertempo (wir berichteten). Auf dem Barbarahof errichtet die Wohnbau drei Gebäude mit insgesamt 30 Wohneinheiten in vorgefertigter Holzbauweise. Nach zweieinhalb Wochen stand bereits der erste Rohbau.

Wie viele weitere Neubauten in den kommenden Jahren folgen werden? Steinbach ist skeptisch, obgleich der Bedarf riesig ist. „Wir müssen den Bestand auf Vordermann bringen. Und das aus eigenen Mitteln bei steigenden Zinsen finanzieren. Bislang hat die Wohnbau Weilheim GmbH noch nie bei den Gesellschaftern einen Zuschuss erbitten müssen. Das soll auch so bleiben.“

+

(Unser Weilheim-Penzberg-Newsletter informiert Sie regelmäßig über alle wichtigen Geschichten aus Ihrer Region. Melden Sie sich hier an.)

Wer Fördermittel haben möchte, muss sich in den Vorschriftendschungel begeben

Bei kaum einem Thema sind sich die meisten so einig: Es braucht mehr bezahlbaren Wohnraum im Oberland. Doch das ist leichter gesagt als getan, wenn man hört, was Florian Steinbach, der neue Geschäftsführer der Wohnbau Weilheim GmbH, berichtet.

Sein Metier ist der soziale Wohnungsbau. Da möchte man meinen, dass es vor allem um pragmatische, kosteneffiziente Lösungen geht. Doch die Bauvorschriften werden auch in diesem Bereich immer strenger. Insbesondere, wenn sich – was beim Bau von Sozialwohnungen eher die Regel denn die Ausnahme ist – um Fördermittel bemüht.

Barrierefrei, Balkon oder Terrasse und Fußbodenheizung

Dann gilt ein umfangreicher Forderungskatalog. Nicht nur die Wohnungsgrößen sind vorgeschrieben. Alle Wohnungen müssen auch potenziell barrierefrei erreichbar sein. „Das ist fraglos ein hehres Ziel, gleichwohl treibt das die Kosten in die Höhe“, so Steinbach. Wohnungen im Erdgeschoss seien zumeist problemlos barrierefrei einzurichten. Aber am Barbarahof in Peißenberg baut man in die dreistöckigen Gebäude jetzt vorsorglich gleich jeweils einen Fahrstuhlschacht mit ein, um notfalls auch die oberen beiden Etagen barrierefrei erreichbar zu machen. „Da denkt keiner drüber nach, ob es nicht vielleicht auch reichen würde, einem Mieter, der eine barrierefreie Wohnung braucht und in einem der oberen Stockwerke wohnt, einfach eine andere Wohnung im Erdgeschoss anzubieten“, so Steinbach.

Vorgeschrieben für jede neue Sozialwohnung ist auch ein Balkon oder ein Freisitz. „Wenn man dann noch die Vorgaben zum klimaeffizienten Heizen mit einrechnet, dann wird schnell klar, dass es ohne Fußbodenheizung nicht gehen wird“, so der Geschäftsführer. Und dann sei man schnell bei einer (teuren) Wohnungsausstattung für Sozialwohnungen, die längst nicht alle auf dem freien Markt verfügbaren Wohnungen vorweisen könnten. „Das ist alles sehr schön für die Mieter, aber verursacht halt auch immense Investitionskosten“, sagt Steinbach weiter. Und sieht darin neben dem Grundstücksmangel den Hauptgrund, dass der soziale Wohnungsbau nicht recht vom Fleck kommt.

Immer noch ein Gutachten: „Wir rechnen uns zu Tode“

Generell müsse man zu einem Umdenken kommen. „Wir rechnen uns zu Tode“, drückt es Steinbach drastisch aus. Immer noch ein Gutachter, noch eine Energieberechnung – das treibe die Planungskosten. Es werde Zeit, neu zu denken. „Ziel muss sein, standardisierter zu bauen“, so Steinbach. Will meinen: Nicht für jedes Grundstück neu planen, sondern eine bestehende Planung und eine bestehende Statik immer wieder zu verwenden, wenn es denn auf dem zur Verfügung stehenden Grundstück möglich ist.

Dazu sollten die bestehenden Baugesetze und Normen angepasst werden. „Wir brauchen weniger, dafür aber robustere Technik, müssen wieder einfacher bauen“, so Steinbach.

So wichtig energieeffizientes Bauen auch sei – es verteuert und verkompliziert natürlich auch alles. „Wenn man alles richtig dicht macht, kommt man um eine Belüftung kaum drumherum“, so Steinbach. Und dann hat man wieder ein technisches Gerät mehr, das gewartet werden muss, und Filter, die regelmäßig gewechselt werden. Bei einem am Ende doch fraglichen Effekt: „Wenn die Leute im Winter nicht stoßlüften, sondern die Fenster gekippt lassen, dann bringt auch die ausgefeilteste Technik halt wenig“, so Steinbach.

Absurde Regeln: Zusätzlich zum Fernwärmeanschluss noch eine Wärmepumpe nötig

Zudem führen die geltenden Vorschriften und Förderrichtlinien zu teils absurden Situationen. Der Neubau am Barbarahof in Peißenberg wird ans Fernwärmenetz der Gemeinde angeschlossen. Also genau das, was die Bundesregierung eigentlich will. Allerdings wird die Fernwärme in Peißenberg momentan noch zu 100 Prozent durch Gas erzeugt.

Für die Wohnbau Weilheim GmbH bedeutete das: Entweder auf die Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verzichten. Oder wieder mehr Geld in die Hand nehmen und zusätzlich eine Grundwasserwärmepumpe installieren, um die Förderkriterien zu erfüllen.

Nun droht eine absurde Situation: Wenn in absehbarer Zeit die Fernwärmeversorgung in Peißenberg auf regenerative Quellen umgestellt wird, hat man eine Wärmepumpe im Keller stehen, die es eigentlich gar nicht unbedingt brauchen würde.

Fernwärmeanschluss senkt CO2-Verbrauch um rund 50 Prozent

Generell sei der Anschluss an ein Fernwärmenetz allerdings eine sehr attraktive Sache, sagt Steinbach mit Blick auf die zahlreichen anstehenden Sanierungen. Wird die Fernwärme regenerativ erzeugt, wie es beispielsweise die Stadtwerke Weilheim mit der geplanten Energiezentrale am Kranlöchl vorhaben, dann sinke der CO2-Verbrauch des neu angeschlossenen Gebäudes schlagartig und bei geringen Investitionskosten um rund 50 Prozent.

Und das sei angesichts des Umstands, dass momentan nahezu 100 Prozent der Wohnungen der Wohnbau Weilheim GmbH mit Gas beheizt werden, von großer Bedeutung. Genauso interessiert beobachte man neue Entwicklungen bei „serieller Sanierung“ mit vorgefertigten Teilen, so Steinbach weiter im Gespräch.

Noch mehr aktuelle Nachrichten aus dem Landkreis Weilheim-Schongau finden Sie auf Merkur.de/Weilheim.