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© Bastian Ludwig

Die Zahl der Sozialwohnungen hat sich in Kassel in 20 Jahren halbiert. Dabei wäre bezahlbarer Wohnraum dringend nötig. Nun versucht die Stadt gegenzusteuern.

Kassel - Bezahlbaren Wohnraum zu finden, wird für immer mehr Kasseler ein Problem. Besonders schwer haben es wirtschaftlich schwache Menschen mit Wohnberechtigungsschein. Sie haben zwar theoretisch Anspruch auf eine öffentlich geförderte Wohnung mit entsprechend günstigen Mietpreisen. Allerdings ist deren Anzahl in den vergangenen 20 Jahren um mehr als die Hälfte zurückgegangen, sodass die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt. Dies liegt daran, dass Sozialwohnungen nach einigen Jahren aus der Sozialbindung fallen und damit deren Mietpreise nicht mehr gedeckelt sind.

Aktuell gibt es nach Angaben des Bauverwaltungsamtes 4396 Sozialwohnungen in Kassel. Das entspricht 5,4 Prozent des Kasseler Wohnungsbestandes. Vor 20 Jahren waren es noch knapp 9000 Sozialwohnungen. Weil der Wegfall der Sozialbindung nicht ansatzweise durch den Neubau von öffentlich geförderten Wohnungen kompensiert wurde, ist der Trend durchgehend rückläufig.

Zahl der Sozialwohnungen hat sich in Kassel in 20 Jahren halbiert

Ein Blick auf die Zahlen zeigt die Diskrepanz: Allein im zurückliegenden Jahr wurden an 1900 Haushalte neue Wohnberechtigungsscheine ausgegeben. Dabei werden in den nächsten Monaten nur 18 neue Sozialwohnungen bezugsfertig. Wer einmal in einer Sozialwohnung lebt, muss nicht jährlich einen neuen Berechtigungsschein vorlegen. Wenn er aber die Einkommenskriterien nicht mehr erfüllt, muss er neben der Miete eine Fehlbelegungsabgabe zahlen. Er muss die Sozialwohnungen aber nicht freigeben. Aktuell gilt dies für 14 Prozent des Bestandes.

Aber auch mit einer geringeren Fehlbelegung wäre das Problem nicht zu lösen. Dafür müsste der Neubau des geförderten Wohnraums beschleunigt werden.

Dieses Ziel verfolgte die Stadt bereits 2019. Damals beschlossen die Stadtverordneten eine Sozialwohnungsquote von 25 Prozent. Diese wurde 2020 auf 30 Prozent erhöht. Bauherren sind seitdem bei ihren Wohnungsprojekten – wenn sie mehr als sechs Wohnungen umfassen – an diese Quoten gebunden.

Die von der Stadt beabsichtigte Trendumkehr ist wegen der gestiegenen Zinsen und Baukosten aber kaum zu bewerkstelligen. „Mehrere große Wohnbauvorhaben sind auf unbestimmte Zeit verschoben worden“, sagt Manfred Merz, Leiter des Bauverwaltungsamtes. Dennoch gehe er davon aus, dass die Abwärtsentwicklung „in den nächsten Jahren“ gestoppt werden kann.

Mehrere große Bauprojekte in Kassel sind vertagt

Jahrelang sank die Zahl der Sozialwohnungen in Kassel kontinuierlich. Noch zur Jahrtausendwende waren es mehr als 10.000. Dies sei eine relativ hohe Quote gewesen, sagt Bauverwaltungsamtsleiter Manfred Merz. Insofern dauerte es eine ganze Weile, bis die Politik gegensteuerte und das Abschmelzen des geförderten Wohnraums bremsen wollte.

Dies scheint zumindest geglückt. Denn der Rückgang bei den Sozialwohnungen hat sich zuletzt verlangsamt. „Die Kurve flacht sich ab“, sagt Michael Schwarm, Abteilungsleiter Wohnbauförderung bei der Stadt Kassel. Mehrere Veränderungen bei den Fördermodalitäten hätten dazu geführt. So sei es eine Weile für Bauherren möglich gewesen, die Fördersumme nach fünf Jahren wieder zurückzuzahlen und anschließend die Wohnungen normal zu vermieten. „Da haben sich viele frei gekauft“, sagt Schwarm. Inzwischen gelte eine zehnjährige Frist.

Wie groß der Bedarf an Sozialwohnungen speziell in Kassel ist, zeigt ein Blick in das Wohnraumversorgungskonzept, das die Stadt 2022 vom Empirica-Institut erstellen ließ. Demnach leben in Kassel 15 Prozent der Menschen von Leistungen der sozialen Mindestsicherung (Bürgergeld etc.). Dies ist unter den kreisfreien Städten in Hessen die höchste Quote.

Kassel: Viele private Vermieter mit moderaten Mieten

Aber nicht nur diese Menschen seien auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen, sagt Merz. Selbst wenn man die Gruppe der Transferleistungsbezieher herausrechne, gehörten noch 34 Prozent aller Haushalte in Kassel zum unteren Einkommensdrittel der Gesamtbevölkerung. Dies zeige, wie wichtig bezahlbarer Wohnraum für die Stadt sei. „Zum Glück gibt es in Kassel viele private Vermieter mit moderaten Mieten“, ergänzt sein Kollege Schwarm. Längst nicht jeder, der einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein habe, beantrage diesen auch bei der Stadt Kassel. Zuletzt war die Stadt hoffnungsfroh, dass durch große Neubauprojekte, für die die Sozialwohnungsquote greift, ein deutlicher Zuwachs verzeichnet werden könnte. Denn in den vergangenen fünf Jahren sind gerade einmal 125 geförderte Wohnungen bezugsfertig geworden. Aktuell sind 281 Sozialwohnungen für das Förderprogramm des Landes in Planung.

Allerdings hakt es bei der Umsetzung. Wegen der Zins- und Baupreisentwicklung sind mehrere Projekte von Wohnungsbauunternehmen und Investoren auf unbestimmte Zeit verschoben worden oder müssen überarbeitet werden. Dies gelte etwa für die GWG-Bauprojekte im Lossegrund und an der Breitscheidstraße sowie das Projekt „Neue Mitte Südstadt“ von der Nassauischen Heimstätte/ Wohnstadt, sagt Merz. Um den Neubau von Sozialwohnungen für Investoren attraktiver zu machen, fordern diese von der Stadt regelmäßig eine Erhöhung der Anfangshöchstmiete. Diese liegt aktuell bei 7,10 Euro, befindet sich aber in der Überprüfung. „Wenn man davon ausgeht, dass maximal ein Drittel des Einkommens für die Unterkunft aufgewendet werden sollte, können wir diese Höchstmiete nicht beliebig erhöhen“, sagt Merz. Andernfalls sei sie für die Zielgruppe schlicht nicht mehr bezahlbar.

Mieterbund Nordhessen sieht großen Bedarf an Sozialwohnungen

Aus Sicht von Merz und Schwarm ist deutlich mehr Fördergeld nötig, um den benötigten Wohnraum für einkommensschwache Haushalte bereitzustellen. An dieser Stelle seien Bund und Land gefragt. „Dabei ist die Wohnraumförderung des Landes schon heute attraktiver als die Finanzierungsmöglichkeiten auf dem freien Markt“, sagt Merz. Wegen der hohen Baupreise seien dennoch viele zurückhaltend.

Auf Basis einer Empfehlung des Wohnraumversorgungskonzeptes hat die Stadt im Juni das „Kasseler Bündnis bezahlbares Wohnen gegründet“.

Daran beteiligt sind unter anderem Wohnungsunternehmen, Sozialverbände und Initiativen. Gemeinsam sollen Vereinbarungen getroffen werden, die etwa auf den Bau von mehr Wohnungen und die Begrenzung von Wohnkosten zielen. (Bastian Ludwig)