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Projektentwickler Isi Home aus Bebra will wachsen, obwohl die Branche jüngst zu kämpfen hatte. Wir haben mit Chef Heiko Schaar über Krisen und Chancen gesprochen.
Steht zum Standort in seiner Heimat Bebra: Heiko Schaar in seinem Büro an der Eisenacher Straße.
© Herwig, Clemens
Bebra - Trotz herausfordernder Zeiten für die Wohnungsbaubranche will die Bebraer Unternehmensgruppe Isi Home bis Ende 2026 um bis zu 60 Arbeitsplätzen wachsen, die Hälfte davon in Bebra. Wir haben mit Geschäftsführer Heiko Schaar über Hürden für Häuslebauer, teure kommunale Projekte und ein Wohnungsbau-Großprojekt in Bebra gesprochen, das nun endlich Gestalt annehmen soll.
Herr Schaar, Isi Home will wachsen. Das ist ungewöhnlich in einer Branche, in der die Aktivität derzeit eher zurückgeht. Sind die Vorjahre so gut gelaufen?
Die vergangenen drei Jahre mit völlig veränderter Förderkulisse, entsprechenden Zinsbedingungen und einem Abschwung am Markt, der auch uns betroffen hat, haben letztlich dazu geführt, dass wir gezwungen waren, wirklich alles auf den Kopf zu stellen. Was ist lukrativ? Was sind die Kernkompetenzen? Wir haben vieles am Geschäftsmodell und den Abläufen in Frage gestellt. Das waren die Hausaufgaben, die unsere Branche nach der Schlaraffenlandzeit mit niedrigen Zinsen zu erfüllen hatte. Bei den politischen Rahmenbedingungen gab es einen Zickzackkurs, KfW-Mittel (Anmerkung der Redaktion: Kreditanstalt für Wiederaufbau, eine Förderbank) wurden an und ausgeschaltet, aber hauptsächlich wurden sie deutlich strenger. Viele im Verband haben gesagt: „Das mache ich alles nicht mehr mit.“
Für Ihr Unternehmen klingt das nach einer heilsamen Krise.
Das kann ich aus heutiger Sicht definitiv sagen. Wir haben im vergangenen Jahr so viele Wohnungen verkauft wie noch nie zuvor. Diese Trendwende hat sich aber bereits 2023 abgezeichnet. Wir führen das im Wesentlichen darauf zurück, dass wir die Baukosten im Griff haben. Aufgrund der bestehenden Qualitätsansprüche müssen wir Prozesse einfach neu denken.
Die Baukosten sind ein großer Knackpunkt: Wird teurer gebaut, muss teurer verkauft und vermietet werden. Auch bei vielen öffentlichen Projekte sind die Kosten explodiert.
Das hängt mit gestiegenen Anforderungen an die Technik zusammen, insbesondere Nachhaltigkeit und Wärmeschutz. Wir sprechen seit Ende 2021 von einer Kostensteigerung zwischen durchschnittlich zehn bis 15 Prozent. Wir kommen aber aus einer Zeit, in der Geld praktisch nichts gekostet hat. Da wurde großzügiger gebaut: höher, pompöser, voluminöser. Architekten konnten sich verwirklichen. Diese Prestigeprojekte zu vermarkten, war die große Herausforderung der vergangenen Jahre. Die Geschwindigkeit des Zinsanstieges, bedingt durch den Ukraine-Krieg, war exorbitant schnell. Das ging nur über Nachlässe, während wir gleichzeitig die Qualität verbessern mussten. Bei kommunalen Bauten mit öffentlichen Ausschreibungen kommt sicherlich hinzu, dass integrierter geplant und gebaut werden sollte.
Was heißt das genau?
Wenn der Planungsprozess zu sehr zerlegt wird, haben Sie einen völlig gestörten Bauablauf: Da ist zunächst eine Machbarkeitsstudie, dann eine Planung mit einem Architekten, der am besten noch durch einen Wettbewerb an die Stelle gekommen ist und auf hochgerechnete Baukosten zurückgreift, gefolgt von einer öffentlichen Ausschreibung an zuvor nicht bekannte Handwerksunternehmen, die vermeintlich die preiswertesten sind. Niemand würde auf die Idee kommen, so ein Auto zu bauen. In unserer Branche ist das aber völlig normal.
Also ist das System der öffentlichen Vergaben gerecht, aber teuer?
Im Grunde ist das der Widerspruch. Das Vergabeverfahren für die Beteiligten untereinander ist vollendet gerecht, aber für die Steuerzahler ist es das nach meiner Einschätzung nicht. Mietkauf-Modelle, Generalunternehmer, Totalunternehmer und PPP-Modelle (Öffentlich-Private-Partnerschaften) würden bei öffentlichen Ausschreibungen auch zu niedrigeren Gesamtkosten führen. Dafür bräuchte es einen Paradigmenwechsel in der Vergabestruktur, die wir in Deutschland haben – es ist die Frage, ob wir uns diese noch leisten können.
Wohnen war im Wahlkampf kein Thema, es wird aber vielerorts schwieriger, ein passendes Zuhause zu finden. Welche Weichenstellungen muss es geben?
Wir müssen aufhören, die Symptome zu bekämpfen, indem der Mietmarkt immer mehr reguliert wird: Mietpreisbremse, Modernisierungsumlagen, der Millieuschutz, der sehr stark in den Markt eingreift. Das kann ich kurzfristig machen, wenn ich um Wählerstimmen buhle. Aber die Bevölkerung in Deutschland wächst, und der Wohnungsmarkt wächst nicht im gleichen Maße mit. Es hilft nur bauen, bauen, bauen. Viele Firmen werden mit Vorgaben zum Standardisieren und Komponentenbauen überfordert. Ich würde mir mehr Markt wünschen.
Ist das eher ein Problem der Ballungszentren oder auch des ländlichen Raums?
Grundsätzlich ist das Wohnen in Stadt und Land ein ähnliches Problem. Weil der große Trend weltweit aber zu immer stärker wachsenden Metropolen geht, haben wir dort einen viel höheren Druck. Auf dem Land kommt es auf die Infrastruktur vor Ort an. Die großen Kommunen im Kreis lassen sich schon schlecht mit den kleinen vergleichen. In Bebra geht es beispielsweise in vier Richtungen mit dem öffentlichen Nahverkehr, die Bildungsinfrastruktur und die Kindergartenbetreuung sind eine andere. Die Stadt hat sich trotz des Bedeutungsverlustes des Bahnhofs in den vergangenen 15 Jahren sehr gut behauptet. Wenn sie das gleiche Mehrfamilienhaus in Bebra und beispielsweise Weißenhasel bauen wollen, kostet das Grundstück in der Kleinstadt ein bisschen mehr – der Wert von Haus und Grundstück zusammen wird aber, wenn sie fertig gebaut haben, deutlich höher sein. Als Bauträger habe ich damit im Vergleich mit den Dörfern angenehmere Finanzierungskonditionen und ein geringeres Risiko.
Sie haben betont, dass Bebra ihr Hauptstandort bleiben soll. Wo sind die Vorteile der Kleinstadt im Nordosten Hessens?
Das ist zunächst nach wie vor das Cantus-Netz: Wir fahren viel mit der Bahn, und das gilt auch für unsere Besucher. Die zentrale Lage innerhalb Deutschlands ist ebenfalls ein Vorteil. Es ist allerdings auch schwieriger, hoch spezialisierte Arbeitskräfte vor allem im digitalen Bereich zu gewinnen. Wir werden künftig dezentraler an der Realisierung von Projekten arbeiten – alles was mit Betrieb, Instandhaltung und Bewirtschaftung zu tun hat – während die grundsätzliche Planung nach derzeitigem Stand weiter zentral in Bebra zusammengezogen wird. Wir haben noch etwas Luft für einen Anbau hier im Gewerbegebiet Ulfenmühle – auch oft ein Vorteil in einer Kleinstadt, es wird kein kompletter Betriebsumzug nötig.
Auch Bebras Politik schaut mit wachsender Ungeduld auf das Projekt am Röse-Kreisel, für das es seit 2019 grünes Licht gibt und wo nun gemeinsam mit dem VR-Bankverein vier Wohngebäude entstehen sollen. Wie ist der Stand?
Der Zeitplan ist völlig aus den Fugen geraten, das stimmt. Zunächst haben uns Genehmigungsverfahren ausgebremst, dann waren es die wirtschaftlichen Folgen von Zinspolitik, Förderkulisse und der veränderten Marktlage in Folge des Ukraine-Krieges. Andere Projekte hatten dadurch Vorrang. Ich bin zuversichtlich, dass wir in vier bis acht Wochen die erste Baugenehmigung haben und dann soll es losgehen. Wenn es keine weiteren Verzögerungen gibt, wollen wir im ersten Quartal 2027 fertig sein – vielleicht schaffen wir auch Ende 2026. (Clemens Herwig)
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