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© Armin Weigel/ dpa

Kassel – Die Stadt Kassel lässt einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Wir beantworten die wichtigsten Fragen zum Thema.

Kassel - Seitdem in Kassel die Mieten von Jahr zu Jahr steigen, wird über die Einführung eines Mietspiegels gestritten. Ein solcher gibt Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten und kann somit Mietern dazu dienen, unangemessene Preiserhöhungen des Vermieters zurückzuweisen. Inzwischen ist die Stadt rechtlich dazu verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel erstellen zu lassen. Dies muss bis zum Jahreswechsel geschehen.

Dafür werden ab übernächster Woche 10 000 zufällig ausgewählte Mieter-Haushalte durch das von der Stadt beauftragte Forschungs- und Beratungsunternehmen Fub Iges aus Hamburg angeschrieben, um diese nach ihrer Wohnsituation und den jeweiligen Mietpreisen zu befragen. Die Stadt weist darauf hin, dass die Mieter gesetzlich verpflichtet sind, den vierseitigen Fragenkatalog zu beantworten. Bis Jahresende soll aus den Daten – die auch von Vermietern geliefert werden – ein Mietspiegel berechnet werden, der von den Stadtverordneten noch beschlossen werden soll.

Der Mietspiegel war viele Jahre Zankapfel in der Stadt. Auch Stadtbaurat Christof Nolda (Grüne) war lange Zeit skeptisch. Denn jede Information über Mietpreise könne Vermieter auch dazu animieren, ihre Mieten ebenfalls zu erhöhen, so die Befürchtung. Zuletzt wurden aber auch die Vorteile im Rathaus gesehen. Beim Mieterbund Nordhessen gibt es auch unterschiedliche Sichtweisen.

In jedem Fall wird die Transparenz dafür sorgen, dass Mieterhöhungen künftig nur noch bis zu einer fundiert ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sind. Denn Mieterhöhungen sind in Städten wie Kassel in bestehenden Mietverträgen maximal um bis zu 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig – Höchstgrenze ist allerdings die ortsübliche Vergleichsmiete.

Bislang muss die ortsübliche Vergleichsmiete bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern durch einen Sachverständigen ermittelt werden, oder der Vermieter holt drei vergleichbare Mietangebote ein und begründet seinen Mietpreis damit. Dies ist aufwendig, und es besteht die Gefahr, dass die Daten einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels, der fundierter als ein normaler Mietspiegel ist, gibt es klare rechtliche Vorgaben. Die Übersicht gibt einen nach Wohnlagen und Wohnstandards aufgeschlüsselten Überblick über das Mietpreisniveau in der Kommune.

Hintergrund: Mitte 2022 ist das Mietspiegelreformgesetz in Kraft getreten. Dieses verpflichtet Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels. Städte mit mehr als 100 000 Einwohnern müssen sogar einen qualifizierten Mietspiegel erarbeiten lassen, der noch mehr Rechtssicherheit verspricht. Die darin festgehaltenen ortsüblichen Vergleichsmieten werden aus den Mietverträgen gebildet, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Fragen zum Thema:

Welche Bedeutung hat ein Mietspiegel?

Er sorgt für Transparenz und Rechtssicherheit. Wenn Mieter mit Mietpreiserhöhungen konfrontiert werden, können sie anhand des Mietspiegels einfach überprüfen, ob diese gerechtfertigt sind. Denn dieser liefert einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.

Wie detailliert ist ein solcher Mietspiegel?

Weil Kassel mehr als 100 000 Einwohner hat, ist die Stadt verpflichtet, zum 1. Januar 2024 einen qualifizierten Mietspiegel erstellen zu lassen. Dieser basiert auf wissenschaftlich fundierten Daten. „Die Erhebung ist repräsentativ für alle Stadtteile und -quartiere, für verschiedene Wohnlagen und Ausstattungen“, heißt es von der Stadt Kassel. Dies bedeutet, dass im Fall einer Streitigkeit die Referenzpreise von vergleichbaren Wohnungen herangezogen werden können. Weil sich die Preise verändern, muss der qualifizierte Mietspiegel nach zwei Jahren aktualisiert werden.

Warum gibt es Bedenken gegen einen Mietspiegel?

Der Mieterbund Nordhessen sieht die Nachteile vor allem darin, dass der Mietspiegel auch als Rechtfertigungsgrundlage für etwaige Mieterhöhungen dienen kann, so dessen Geschäftsführer Maximilian Malirsch. Vor allem private Vermieter könnten auf diese Weise – ohne ein teures Gutachten erstellen zu lassen oder drei vergleichbare Mietverträge vorzulegen – Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen. Für Wohnungsbaugesellschaften und andere institutionelle Vermieter seien dies ohnehin auch bislang keine Hindernisse gewesen. Diese könnten aus ihrem Wohnungsbestand relativ einfach Mietpreise für vergleichbare Wohnungen präsentieren.

Welche weiteren Nachteile sieht der Mieterbund?

Der qualifizierte Mietspiegel basiert nur auf Mietpreisen, die in den letzten sechs Jahren festgelegt oder verändert worden sind. „Das bedeutet, dass Verträge, die schon länger nicht verändert wurden – und somit preisdämpfend wirken – nicht in den Mietpreisspiegel einfließen“, so Malirsch. Auf diese Weise würden die höheren Preise auch für die Zukunft festgeschrieben.

Welche Vorschriften schützen Mieter darüber hinaus vor unverhältnismäßigen Erhöhungen?

Nachdem das Land Hessen 2020 seine Mieterschutzverordnung überarbeitet hat, gilt Kassel nicht mehr als angespannter Wohnungsmarkt. Damit gelten seitdem weder Mietpreisbremse noch reduzierte Kappungsgrenze. Lediglich die normale Kappungsgrenze gilt: Demnach dürfen Mieten in bestehenden Mietverhältnissen in drei Jahren um bis zu 20 Prozent erhöht werden. Höchstgrenze ist aber die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei Neuvermietungen gilt die Kappungsgrenze aber nicht.

Wird der gesamte Wohnungsbestand bei der Befragung erfasst?

Nein. Sozialwohnungen bleiben außen vor, weil für diese Mietpreisbindungen gelten. Insgesamt werden von den 70 000 Kasseler Mieterhaushalten 10 000 für die Ermittlung herangezogen.

Welche Fragen müssen die angeschriebenen Haushalte beantworten?

Es gibt Fragen zur Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einer Wohnung. Die Befragung erledigt das Forschungs- und Beratungsunternehmen Fub Iges aus Hamburg im Auftrag der Stadt Kassel. Das Unternehmen hat bundesweit bereits Dutzende Mietspiegel für andere Kommunen erstellt – Kassel ist bei dem Thema relativ spät dran.      Die ausgefüllten Fragebögen müssen an den Hamburger Dienstleister auch zurückgeschickt werden. Ein Freiumschlag liegt dem Anschreiben bei.

Wer den vierseitigen Fragebogen nicht beantwortet, kann wegen einer Ordnungswidrigkeit belangt werden. Die gegebenen Antworten werden zudem auf Plausibilität überprüft.

Die Stadt Kassel liefert auf kassel.de Hilfestellungen zum Ausfüllen des Fragebogens.

Werden auch die Vermieter befragt?

Ja, auch Eigentümer werden angeschrieben, um Auskunft über die energetische Ausstattung und andere Merkmale zu geben.

Was kostet die Erstellung?

119 000 Euro kostet der Mietspiegel. 70 000 Euro übernimmt das Land Hessen als Förderung. (Bastian Ludwig)