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© Reiner Mroß

Im Vergleich steht Hamm bei geförderten Wohnungen noch gut da, doch der Wohnungsmarkt insgesamt wird enger. Die Wohnungsmieten sind gestiegen und liegen bei frei finanzierten Neubauten inzwischen im Bundeschnitt zwischen 10 und 11 Euro pro Quadratmeter. Eine Übersicht.

Hamm – Gestiegene Zinsen, und unkalkulierbare, dramatisch nach oben schnellende Baukosten: Zumindest für den frei finanzierten Wohnungsbau ist der Markt aktuell sehr schwierig. Wenn sich etwas bewegt, dann ist es – von wenigen Ausnahmen abgesehen – im geförderten Wohnungsbau. Hier steht Hamm im kommunalen Vergleich zwar nicht schlecht da, bleibt aber hinter den selbst gesteckten Quoten-Zielen von jährlich 35 Prozent gefördertem Wohnraum klar zurück. Wird zu wenig gebaut, um die Nachfrage aufzufangen? Steuert Hamm auf eine Wohnungskrise zu?

Stadtbaurat Andreas Mentz formulierte es bei der Vorstellung der Eckdaten zur Wohnraumförderung 2022 im Ausschuss für Stadtentwicklung, Wohnen und Mobilität zwar nicht ganz so dramatisch, aber er sprach dennoch klar von einer „Verengung des Marktes“.

Höchstes Fördervolumen seit 2010

Das Positive daran ist: Mit bewilligten Fördermitteln in Höhe von rund 28 Millionen Euro verzeichnet die Stadt das höchste Fördervolumen seit 2010 und den dritthöchsten Wert hinter Dortmund und Bochum im Regierungsbezirk Arnsberg. Auch im Landesvergleich mit der Rheinschiene, dem östlichen Ruhrgebiet und Ostwestfalen steht Hamm überdurchschnittlich gut da. „Das zeigt, dass wir hier sehr aktiv und auch sehr erfolgreich sind, was geförderten Wohnungsbau angeht“, sagte Planungsamtsleiter Joachim Horst im Ausschuss.

2022 wurden Baugenehmigungen für 130 geförderte Mietobjekte an sieben Standorten und zwei zu modernisierende Objekte erteilt. Dabei handelt es sich um 91 barrierefreie Mietwohnungen, 39 Miet-Einfamilienhäuser und zwei neue Wohnungen durch Modernisierung von Altbestand. Das bedeutet zwar eine deutliche Steigerung gegenüber den Corona-Jahren 2020 (81 Einheiten) und 2021 (72), kommt aber noch nicht an die Aktiv-Jahre 2016 bis 2019 mit einem Höchstwert von 221 Einheiten (2019) heran. Die Objekte im geförderten Mietwohnungsbau 2022 (maßgeblich sind immer die Baugenehmigungen, nicht die tatsächlichen Fertigstellungen):

Geförderter Wohnraum 2022

Mietwohnungen:

Mieteinfamilienhäuser:

Bei den vorangegangenen drei Standorten werden jeweils Wohneinheiten mit vier und fünf Zimmern umgesetzt.

Modernisierung:

Geförderte Eigenheime:

Die Zahl der geförderten Eigenheime bewegt sich seit 2013 auf niedrigem Niveau (2021: 1; 2020: 2). 2010 waren es 132 Einheiten gewesen (2011: 69; 2012: 39).

Im Oktober 2018 hat der Rat der Stadt Hamm die Festlegung einer stadtweiten Quote von mindestens 35 Prozent für den geförderten Mietwohnungsbau festgelegt, um dem steigenden Bedarf an preisgebundenem Wohnraum gerecht zu werden. Auf die Gesamtdistanz von 2018 bis 2022 betrachtet wird diese Zielmarke unterschritten: 2527 Baugenehmigungen stehen 663 geförderte Mietwohnungen gegenüber. 884 hätten es sein müssen, um 35 Prozent zu erreichen. Die Quote lag tatsächlich bei gut 26,2 Prozent. Am stärksten geht die Schere in den Corona- und Kriegsjahren 2020 bis 2022 auseinander. Hier liegt die Quote bei 16,8 Prozent.

2022 Baugenehmigungen für 481 Wohnungen

Die politische Forderung von 400 neuen Wohneinheiten pro Jahr stammt aus dem „Handlungskonzept Wohnen und Pflege“ und betrifft den gesamten Wohnungsneubau, also sowohl öffentlich geförderte wie auch frei finanzierte Projekte. Laut Stadt wurden im vergangenen Jahr Baugenehmigungen für zusammen 481 Wohneinheiten erteilt. Ob alle genehmigten Bauvorhaben angesichts der Marktlage auch realisiert werden, lasse sich jetzt noch nicht beurteilen.

Der preisgebundene Wohnungsbestand ist von 2010 bis 2021 kontinuierlich gesunken: 8744 auf 6657 Wohnungen. Mit den aktuellen Wohnraumförderungsbestimmungen 2023 (Neubau) werde eine Mietpreis- und Belegungsbindung von 25 oder 30 Jahren begründet, heißt es von der Stadt. Die Stadt Hamm habe sich aufgrund der Bedarfssituation dazu entschieden, mit den Investoren möglichst eine 30-jährige Zweckbindung zu vereinbaren.

Der Investor habe dabei den Vorteil, dass er einen zusätzlichen Tilgungsnachlass in Höhe von 5 Prozent erhalte. Bis 2022 sei ein Zeitraum von 20 Jahren möglich gewesen, in früheren Jahren auch zehn oder 15 Jahre. In der aktuellen Richtlinie zur Bestandsmodernisierung werde eine Mietpreis- und Belegungsbindung von 20, 25 oder 30 Jahren begründet.

Wohnungsbestand kontinuierlich gestiegen

In 2023 fallen laut Stadt 93 Wohneinheiten aufgrund einer vorzeitigen Mittelrückzahlung aus der Bindung. Zu den planmäßigen Abgängen (reguläres Ende der Mietpreis- und Belegungsbindung) könne aktuell noch keine Aussage getroffen werden.

Grundsätzlich könnten nicht alle aus der Bindung fallenden Mietwohnungen durch neu geförderten Wohnraum kompensiert werden, heißt es von der Stadt. Dies sei aber auch nicht unbedingt nötig, da diese Wohnungen zum einen dem Wohnungsmarktmarkt grundsätzlich erhalten bleiben und zum anderen die Mieten nur in einem engen gesetzlichen Rahmen erhöht werden dürften. Es dürften im Regelfall drei bis fünf Jahre vergehen, bis die Miete die Höhe einer frei finanzierten Wohnung erreiche. Gleichzeitig habe man es in Hamm im öffentlich geförderten Wohnungsbau in der Regel mit Investoren zu tun, die ihr Mieterklientel und den heimischen Wohnungsmarkt sehr gut kennen. Eigentümer setzten Mieterhöhungen in der Regel mit Augenmaß um.

Der Wohnungsbestand ist seit 2010 kontinuierlich auf 87. 784 gestiegen (Stichtag 31. Dezember 2021; 2020: 87 .282). 3022 Wohnungen sind hinzugekommen. Die Zahl der Bauanträge von 2011 bis 2021 lag mit 4220 deutlich über den tatsächlichen Fertigstellungen (3456).

Wohnraum für 1400 Ukraine-Flüchtlinge

Der strukturelle Leerstand lag zwischen 2014 und 2021 in Hamm zwischen einem Tiefstwert von 876 Einheiten (2016) und einem Höchststand von 1434 (2014). 2021 wurden 1107 freie Wohnungen erhoben. Dieser Wert sei für Hamm eine „normale“ und auch notwendige Größe, um auf Nachfrage reagieren zu können, hieß es im Fachausschuss.

Rund 1400 Ukraine-Flüchtlinge seien in Wohnraum vermittelt worden, sagte Stadtbaurat Andreas Mentz. Das sei eine enorme Anstrengung gewesen und trage zu einer Verdichtung des Marktes bei.

Gut 1200 Haushalte suchten 2022 eine Wohnung. Das bedeutet einen leichten Rückgang gegenüber 2020 und 2021. Steigende Nachfrage gibt es vor allem bei Haushalten mit vier, fünf und mehr Personen.

Mietpreise im Altbestand bei rund 7 Euro

Die Wohnungsmieten in Hamm sind sowohl im Altbestand als auch für Neubauten kontinuierlich gestiegen. Bei Neubauten erreichten sie 2022 einen Preis zwischen 10 und 11 Euro pro Quadratmeter und damit den Bundesschnitt. Bis 2019 hatte Hamm immer knapp unter dem Bundesschnitt gelegen. Bei Wiedervermietung wurde 2022 ein Preis von rund 7 Euro erzielt.

Die Kaufpreise von Immobilien sind wie in anderen Städten ebenfalls rasant gestiegen: Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen hat sich in Hamm seit 2010 verdoppelt, für Einfamilienhäuser gilt das annähernd auch.

Stadt entwickelt „Masterplan Wohnen“

Im Wohnungsmarkt sei zum Beispiel bei günstigem Wohnraum und öffentlich gefördertem Wohnraum aufgrund veränderter Gegebenheiten (Baupreise und Zinsniveau, gesetzliche Rahmenbedingungen) eine starke Verknappung des Angebots festzustellen, heißt es aus dem Rathaus. Deshalb ergreife die Stadt Gegenmaßnahmen, um einer drohenden Wohnungsmarktkrise entgegenzuwirken. Der „Masterplan Wohnen“, den der Rat vor einem Jahr beschlossen hat, befindet sich in Arbeit. Mithilfe externer Experten sollen Instrumente entwickelt werden, um der Verknappung von Wohnraum entgegen zu wirken.