Um im Alter schnell an Geld zu kommen, können Häusle-Besitzer ihre Immobilie auch teilweise veräußern. Doch dieser Teilverkauf birgt gewisse Risiken.

Viele Menschen haben große Pläne für den Ruhestand: Urlaub mit dem Wohnmobil, eine Kreuzfahrt, Städtereisen oder die Modernisierung des eigenen Hauses. Häufig fehlt dafür das nötige Geld. Denn das steckt oft im abbezahlten Eigenheim, das teils über Jahrzehnte abgestottert wurde.

Teilverkauf der Immobilie, um schnell an Geld zu kommen

Eine Möglichkeit, trotzdem an Geld zu kommen, ist der Teilverkauf der Immobilie. Anbieter wie Wertfaktor, Völkers, Heimkapital oder Deutsche Teilkauf kaufen Anteile an Häusern oder Wohnungen. Eigentümer erhalten dafür eine größere Summe – und dürfen weiterhin im Haus wohnen.

„Sie bieten an, einen Teil der von ihnen bewohnten Immobilie zu kaufen und dafür schnell größere Geldbeträge zu zahlen“, erklärt Thomas Mai von der Verbraucherzentrale Bremen. Doch er warnt: „Vorteilhaft ist dieses Geschäft in erster Linie für die Käufer. Verkäufer machen hingegen wirtschaftliche Verluste und geraten sogar in Gefahr, ihre Immobilie am Ende vollständig zu verlieren und ausziehen zu müssen.“

Hohe laufende Kosten durch Nutzungsentgelt

Rechtsanwältin Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein sagt: „Mit dem Teilverkauf erscheint es plötzlich möglich, beides zu haben, ein eigenes Haus und viel Geld auf dem Konto. Das hat seinen Preis. Und der ist beim Teilverkauf besonders hoch.“

Das Modell funktioniert so: Der Eigentümer verkauft maximal 50 Prozent seines Hauses und erhält dafür ein sogenanntes Nießbrauchsrecht. Das erlaubt ihm, weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Dafür wird jedoch eine monatliche Nutzungsgebühr fällig.

+

„Dieses Nutzungsentgelt ist nicht ohne. Es beträgt nach unseren Recherchen zwischen viereinhalb bis über sechs Prozent des Wertes des verkauften Teils pro Jahr“, sagt Dirk Eilinghoff vom Geldratgeber Finanztip. Ein Beispiel: Für 200.000 Euro Auszahlung fallen monatlich rund 833 Euro Nutzungsentgelt an. Dazu kommen weitere Kosten wie Grundsteuer und Instandhaltung – die ebenfalls beim Verkäufer bleiben.

Rückkauf teuer und mit Aufschlägen

Grundsätzlich ist ein Rückkauf des Anteils möglich – entweder durch den Eigentümer selbst oder durch Erben. Doch das kann teuer werden. Thomas Mai warnt: „Der Anbieter wird mindestens den ausgezahlten Teilkaufpreis plus Kaufnebenkosten einfordern.“ Hinzu kommt oft ein Aufpreis für die Wertsteigerung der Immobilie.

Manche Verträge sichern die Finanzfirmen zusätzlich gegen Wertverluste ab. Wird das Haus später verkauft, verlangen sie neben dem eingesetzten Kapital oft einen Zuschlag – beispielsweise 17 Prozent – als sogenannte „Minimumanteile“.

Verbraucherzentrale warnt vor Intransparenz

Die Verbraucherzentralen kritisieren die Vertragsgestaltung. „Die Verträge sind sehr komplex, die Verbraucher bekommen nur schwer einen Überblick über die Gesamtkosten“, sagt Thomas Mai. Zudem würden Alternativen zum Teilverkauf kaum angesprochen. Seine Empfehlung: Nur mit unabhängiger Beratung einen solchen Vertrag abschließen.

Viele Verkäufer unterschätzen die Risiken. „Kann zum Beispiel die Nutzungsgebühr nicht gezahlt werden, droht der Verkauf des Hauses“, erklärt Mai. Auch eine Insolvenz des Käufers könne zur Zwangsversteigerung führen. „Jeder Gläubiger darf vollstrecken“, ergänzt Rechtsanwältin Heilmann. Das bringt große Unsicherheit für die Betroffenen.

Realistischen Immobilienwert selbst ermitteln

Ein weiterer Knackpunkt ist die Bewertung der Immobilie. Dirk Eilinghoff erklärt: „Dafür wird von einem Sachverständigen, den der Käufer benennt, der aktuelle Verkehrswert bestimmt.“ Zwar könne der Verkäufer ebenfalls einen Gutachter vorschlagen, doch die Entscheidung liege beim Finanzunternehmen.

Der ermittelte Verkehrswert kann deutlich unter dem Marktwert liegen. Eilinghoff rät: „Um einen realistischen Verkaufswert zu ermitteln, können Eigentümer im Vorfeld Kaufangebote für die Immobilie einholen.“

Bessere Alternativen prüfen

Vor einem Teilverkauf sollten Eigentümer andere Möglichkeiten prüfen. „Besonders ältere Kunden denken, dass sie bei der Bank keinen Kredit mehr bekommen“, so Eilinghoff. Doch er rät: „Sie sollten es versuchen und die Immobilie als Sicherheit einbringen.“ Das Geld könne dann frei verwendet werden – für eine Modernisierung oder eine Reise.

Auch ein kompletter Verkauf sei eine Überlegung wert, wie Beate Heilmann verdeutlicht: „Das ist eine klare Geschichte. Der Eigentümer entscheidet, zu welchem Preis er verkauft. Und als Mieter sind seine Kosten, also Miete und Betriebskosten, viel überschaubarer als beim Teilverkauf.“

Rubriklistenbild: © IMAGO / ingimage