Mieterhöhung nach Modernisierung: In diesen Fällen darf der Vermieter mehr Geld verlangen

VonJulia Cuprakowa
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Vermieter nutzen Modernisierungen, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Doch nicht jede Maßnahme zählt als Modernisierung. Es gibt klare gesetzliche Vorgaben, die Mieter kennen sollten.

Wohnen wird für Singles, Paare und Familien immer teurer – und ein großer Teil des Gehalts geht mittlerweile für die eigenen vier Wände drauf. So sind beispielsweise in Heilbronn die Mietpreise über die Jahre extrem gestiegen. Um die Mieten noch „bezahlbar“ zu halten, wurde die Mietpreisbremse eingeführt.

Doch viele Vermieter versuchen immer wieder, sie zu umgehen. Ein Trick sind angebliche Modernisierungsmaßnahmen. Denn „umfassend modernisierte“ Wohnungen sind von der Bremse ausgenommen. Doch was zählt wirklich als Modernisierung und wann darf der Vermieter die Miete rechtmäßig erhöhen?

Mieterhöhung wegen Modernisierung: Was zählt wirklich als „bauliche Veränderung“?

Vermieter können die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Es gibt gesetzliche Grenzen für Mieterhöhungen. Grundsätzlich hat der Vermieter drei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Eine davon ist die Modernisierung. Doch oft reichen die baulichen Maßnahmen nicht aus, um wirklich als Modernisierung zu gelten. Denn um eine Mieterhöhung wegen Modernisierung zu rechtfertigen, muss die Modernisierung bestimmte Voraussetzungen erfüllen, wie conny.de berichtet.

Nur wenn bauliche Veränderungen stattgefunden haben, kann der Vermieter die Mietpreisbremse umgehen und die Miete erhöhen. Instandhaltungsmaßnahmen wie eine neue Einbauküche oder die Reparatur von Fußböden und Fenstern zählen nicht dazu. Die folgende Auflistung zeigt, was nach § 555b BGB als bauliche Veränderung – also als Modernisierungsmaßnahme – gilt:

Energetische Modernisierungen, die nachhaltig Energie einsparen (z. B. verbesserte Wärmedämmung)
Energetische Modernisierungen, die das Klima nachhaltig schützen und/oder fossile Energie einsparen (z. B. moderne Heizungsanlage)
Modernisierungen, die den Wasserverbrauch nachhaltig senken
Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (z. B. hochwertige Fußböden)
Baumaßnahmen zur nachhaltigen Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
Baumaßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums

Modernisierung als Ausnahme von der Mietpreisbremse – diese Voraussetzung muss erfüllt sein

Sind die obengenannten Voraussetzungen erfüllt, kann der Vermieter die Miete erhöhen. Aber Achtung: Trotz Modernisierung gilt die Mietpreisbremse weiterhin, wenn die Kosten der Modernisierung weniger als ein Drittel des Neubauwertes betragen.

Die Wohnqualität nach der Modernisierung muss der eines Neubaus entsprechen. Trifft es nicht zu und die Mieterhöhung ist unzulässig, kann sich der Mieter dagegen wehren.

Mieterhöhung nach Modernisierung: So viel darf die Miete steigen

Wurde die Wohnung jedoch tatsächlich modernisiert und nicht nur instand gesetzt, kann der Vermieter die Miete erhöhen. Allerdings darf auch hier die Miete nicht ins Unermessliche steigen und der Vermieter muss bestimmte Fristen einhalten, sonst hat der Mieter das Recht, dagegen vorzugehen. Doch wie viel ist zu viel nach einer Modernisierung? Laut conny.de dürfen die Kosten der Modernisierung auf die Miete umgelegt werden. Allerdings legt der Gesetzgeber in § 559 BGB fest, dass in solchen Fällen maximal acht Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden dürfen.

Mieterhöhungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt.
© IMAGO Panama Pictures/Wolfilser

Beispiel: Die Modernisierungskosten betragen 6.000 Euro. Die Jahresmiete kann nun um acht Prozent erhöht werden. In diesem Fall also um 480 Euro. Das bedeutet, dass die monatliche Mieterhöhung maximal 40 Euro betragen darf. Um unzulässige Mieterhöhungen zu erkennen und zu vermeiden, sollten Mieter sich die Kostenaufstellung der Modernisierung zeigen lassen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten der „umfassenden Modernisierung“ genau darzulegen. Kann er dies nicht oder ist der Nachweis nicht ausreichend, gilt die Mietpreisbremse weiter. Gleiches gilt für die Nebenkostenabrechnung. Mieter haben das Recht, die Belege einzusehen. Auch wenn eine Änderung dem Vermieter mehr Spielraum bei der Belegeinsicht einräumt.