VonAndrea Stettnerschließen
Wenn im Winter die Heizung kalt bleibt, kann es für Mieter unangenehm werden. Oft liegt dann ein Mietmangel vor – und die Miete darf gekürzt werden.
Sobald die Heizung nicht funktioniert, sitzen Mieter meist am kürzeren Hebel: Sie müssen sich darauf verlassen, dass der Vermieter die Heizung reparieren lässt oder anderweitig dafür sorgt, dass die Wohnung bald wieder warm wird. Passiert dies nicht, liegt unter Umständen ein Mietmangel vor, der zur Kürzung der Miete berechtigt. Doch in welchen Fällen darf ein teil der Miete einbehalten werden – und wieviel?
Wann liegt ein Mietmangel vor, weil die Heizung nicht funktioniert?
Eine Mietmangel aufgrund der Heizung kann laut mietrecht.com dann vorliegen, wenn entweder die Heizung komplett ausfällt oder bestimmte Mindestraumtemperaturen nicht erreicht werden. Zum einen, weil die Wohnung bei einer defekten Heizung nicht ordnungsgemäß beheizt werden kann, zum anderen fördert eine zu kalte Wohnung die Schimmelbildung. Deshalb ist es in diesen Fällen oft möglich, die Miete zu mindern.
Auch bei einer Heizung, die klopfende und damit störende Geräusche von sich gibt, kann ein Grund für einen Mietmangel bestehen.
Welche Mindesttemperaturen müssen in der Wohnung erreicht werden können?
Die Heizperiode reicht – falls im Mietvertrag nicht anders angegeben – in der Regel vom 1. Oktober bis zum 30. April eines Jahres. In dieser Zeit sollte laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) eine Mindesttemperatur in der Wohnung von 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden können. Diese sogenannte “Behaglichkeitstemperatur“ ist jedoch nur in der Zeit von sechs Uhr morgens bis elf Uhr abends relevant. Währedn der Nachtabsenkung reiche eine Temperatur von 18 Grad aus. Anderslautende Mietvertragsklauseln seien laut Mieterbund unwirksam. Aber: „Eine Mietminderung bezüglich der Heizung, die auf einer nicht angemessenen Raumtemperatur gründet, muss in jedem Falle individuell festgestellt werden“, heißt es in einem Beitrag von mietrecht.com.
Wie gehe ich vor, wenn ein Mietmangel aufgrund der Heizung besteht?
Nimmt der Mieter den Mietmangel wahr, muss er diesen beim Vermieter anzeigen. Der Vermieter ist dann dazu verpflichtet, den Mangel abzustellen. Solange dieser nicht behoben ist, kann der Mieter die Miete mindern, also weniger zahlen. Und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem er den Mangel beim Vermieter angezeigt hat. Eine rückwirkende Mietminderung ist dabei nur in Ausnahmefällen möglich. Ein Protokoll mit Zeitangaben kann hier von Bedeutung sein, um den Mietmangel nachzuweisen.
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Wieviel kann die Miete gekürzt werden?
Eine pauschale Regelung, um wie viel Prozent die Miete gekürzt werden darf, gibt es jedoch nicht, da die Fälle stets individuell bewertet werden müssen. Zur Orientierung nennt das Portal mietrecht.com folgende Minderungsquoten aus vergangenen Rechtssprechungen:
- Raumtemperatur zwischen 15 und 18 Grad Celsius: bis zu 50 Prozent
- Totaler Heizausfall: bis zu 100 Prozent
- Geringer Heizausfall: bis zu 10 Prozent
Der Mieterbund geht bei Räumen, in denen im Winter lediglich 18 Grad erreicht werden, von einer Mietminderung von 20 Prozent aus. „Bleibt es in der Wohnung auf Dauer kalt, drohen sogar Gesundheitsschäden, ist der Mieter auch berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen“, heißt es dazu auf Mieterbund.de.
Vermieter sind dazu verpflichtet, die Heizung in Betrieb zu nehmen, sobald die Außentemperaturen drei Tage in Folge unter 12 Grad fallen – auch im Sommer. Deshalb kann auch in den Sommermonaten ein Mietmangel aufgrund nicht erreichter Raumtemperaturen oder einer ausgefallenen Heizung vorliegen. Wird der Heizkörper nicht warm, kann es bereits helfen, die Heizung zu entlüften.
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