Die Grundsteuer befindet sich im Umbruch. Was verändert sich konkret und wie sehen die einzelnen Lösungen der Länder aus? Das und mehr hier im Überblick.

Berlin – Deutsche Gemeinden nahmen im Jahr 2022 rund 15,3 Milliarden Euro aus der Grundsteuer ein. Die Einnahmen fließen unter anderem in Kitas und Schulen, Schwimmbäder, Büchereien sowie die örtliche Infrastruktur (etwa Straßen oder Radwege). Für die Gemeinden handelt es sich um eine der wichtigsten Einnahmequellen. Dabei unterscheidet der Gesetzgeber zwischen der Grundsteuer A, die das Vermögen der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe betrifft, und der Grundsteuer B, die er auf Grundstücke erhebt.

Gericht erklärt veraltete Grundsteuer für verfassungswidrig

Für gewöhnlich bezahlen die Eigentümer ihre jeweilige Steuer. Falls sie auf ihrem Grund und Boden vermieten, können sie die entstehenden Kosten über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Aktuellen Zahlen zufolge wuchsen die Einnahmen aus der Grundsteuer im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr um 2,0 Prozent. Das teilte das Statistische Bundesamt mit.

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Die Grundsteuer galt bereits in der Antike als wichtige Einnahmequelle. Im Laufe der Zeit kam sie in verschiedenen Modellen daher (etwa als der Kirchenzehnt) und entstand durch ganz verschiedene Berechnungen. Teils basierte sie gar auf Schätzungen der Eigentümer selbst. In Deutschland fußt sie auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten (Einheitswerte), die teils aus der Vorkriegszeit stammen.

Unterschiede Ost-West

In Ostdeutschland ist der Einheitswert noch derselbe wie 1935, in Westdeutschland stammt er immerhin aus dem Jahr 1964. Weiterhin fließen ein einheitlicher Faktor, genannt Steuermesszahl, und der Hebesatz (ein von den Gemeinden festgelegter Wert) in die Berechnung mit ein. Die Rechnung sieht dann so aus:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Im Jahr 2018 dann erklärte das Bundesverfassungsgericht das aktuelle System der Bewertung für verfassungswidrig. Der Grund: Es habe „gleichartige Grundstücke“ unterschiedlich behandelt und damit gegen das Gebot der Gleichbehandlung (verankert im Grundgesetz) verstoßen. Nach einer erlaubten Übergangsphase darf das derzeitige System noch bis zum 31. Dezember 2024 bestehen. Ab dem 1. Januar 2025 dann gilt das neue Recht, auf dem die Grundsteuer künftig fußt.

Reform bei der Grundsteuer – neuer Hebesatz für baureife Grundstücke

Mit der Reform der Grundsteuer passiert vor allem eines: Der Grundsteuerwert (Einheitswert) verliert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit. Das bedeutet, dass für alle wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes innerhalb der Bundesrepublik eine neue Bemessungsgrundlage notwendig ist. Insgesamt geht es hier um rund 36 Millionen Einheiten. Die Bundesregierung hat die Veränderungen in einem aus drei Gesetzen bestehenden Gesetzespaket zementiert.

Ihre Meinung

In denjenigen Bundesländern, die keine individuellen Lösungen anstreben, reichen zur Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke diese fünf Werte: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes sowie die Wohn- und Nutzfläche. 

Die unterschiedlichen Modelle im Überblick

Von dem Recht, bei der Grundsteuer ein individuelles Modell zu benutzen, haben insgesamt sieben Bundesländer Gebrauch gemacht. Das Saarland und Sachsen wenden zwar grundsätzlich das vom Bund vorgegebene neue Modell an, beharrten jedoch auf individuellen Steuermesszahlen.

Abseits davon haben fünf weitere Bundesländer die Öffnungsklausel angewendet. Für die A-Steuer wenden sie das Bundesmodell an, bei baulichen Grundstücken gibt es allerdings Abweichungen.

Welches Modell der Grundsteuer nutzt Baden-Württemberg?

Das Bundesland nutzt ein modifiziertes Bodenwertmodell, da das Bundesmodell als zu kompliziert galt. Im Rahmen der Grundsteuer B brauchen Eigentümer Informationen zum Grundstück, das Aktenzeichen, die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert und die Art der Nutzung (wohnt jemand dort oder nicht).

Wie löst Bayern die Frage nach der Grundsteuer?

Im Freistaat gilt ein „reines Flächenmodell“. Eigentümer benötigen hier neben den grundlegenden Informationen das Aktenzeichen, die Grundstücksfläche, die Wohnfläche (bei Wohngebäuden) oder die Nutzfläche (bei gewerblich genutzten Grundstücken), die Art des Grundstücks (unbebaut, bebaut, landwirtschaftliche Nutzung) und die Nutzungsart (Wohnen oder nicht).

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Welche Rolle spielt die Lage in Hamburg?

Die Hansestadt hat in Kooperation mit Bayern das „Wohnlagenmodell“ etabliert. Das Modell ist dem Bayerischen daher sehr ähnlich, nur spielt hier auch die Wohnlage eine Rolle bei der Ermittlung der Grundsteuer. Diese müssen Eigentümer nicht extra angeben, da das Finanzamt sie automatisch berücksichtigt. Eigentümer müssen Informationen zum Grundstück, ihre Steuernummer, die Grundstücksfläche und Wohn- und Nutzfläche angeben.

Wie sieht die Grundsteuer in Hessen aus?

Hier gilt ab 2025 das „Flächen-Faktor-Verfahren“. Dieses basiert ebenfalls auf dem bayerischen Modell, aber auch hier kommt noch die Lage als zusätzlicher Faktor hinzu. Neben dem Aktenzeichen und Informationen zum Grundstück benötigt das Finanzamt hier die Grundstücksgröße und die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche.

Worauf gilt es in Niedersachsen zu achten?

Das Bundesland hat sich für das „Flächen-Lage-Modell“ entschieden. Dieses ist eng an das hessische Modell angelehnt, jedoch mit Unterschieden im Detail. Hier müssen Eigentümer die Grundstücksfläche, die Wohn- und Nutzfläche, die Nutzung der Immobilie, den Bodenrichtwert und den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde angeben.

Tiefergehende Informationen erhalten Grundstücksbesitzer beim zuständigen Finanzamt.

Wird die Grundsteuer teurer?

Obwohl noch nicht endgültig in Kraft getreten, sorgt die Reform bereits jetzt für umfassende Kritik. Experten halten sie für verfassungswidrig. Einfamilienhausbesitzer mit Garten bangen um teils enorme Erhöhungen bei ihrer Steuer. Die Bundesregierung versichert, dass die Reform „insgesamt aufkommensneutral“ gestaltet ist.

Eine „drastische Absenkung“ der Steuermesszahl und entsprechende Anpassungen der Hebesätze sollen dafür sorgen, dass die meisten Steuerzahler keine heftigen Schwankungen zu erwarten hätten. Während einige Steuerzahler mit mehr Kosten rechnen müssen, zahlen andere künftig weniger. Wie das konkret aussieht, wird erst feststehen, wenn die Hebesätze bekannt sind. Eine pauschale Aussage darüber, ob jemand mehr oder weniger zahlt, ist noch nicht möglich (Stand Dezember 2023).

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