Kaufen oder mieten – was ist die bessere Investition? Das fragen sich gerade viele Menschen, die die Trendwende am Immobilienmarkt beobachten. Ein Überblick.

Frankfurt/Main – Noch vor über einem Jahr war die Antwort auf die Frage relativ einfach: Immobilienkäufer waren da den Mietern gegenüber häufiger im Vorteil. Nun ist der finanzielle Vorsprung aber mit dem Zinsanstieg stark gesunken. Zu diesem Schluss kommt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer aktuellen Analyse für die Immobilienfirma Accentro.

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Was ist günstiger – kaufen oder mieten?

In der Studie wurde insbesondere das Szenario Immobilienkauf mit Mieten auf Basis von Neuverträgen verglichen. Demnach lebten Selbstnutzer im vergangenen Jahr in 328 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte günstiger als Mieter, darunter vier der sieben Metropolen. Sie bezahlten im Schnitt 10,04 Euro pro Quadratmeter gegenüber Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen von 10,90 Euro je Quadratmeter. Der Kostenvorteil liege im Schnitt bei 8,0 Prozent, so die Analyse, die der Deutschen Presse-Agentur vorliegt.

„Die höchsten Kostenvorteile können wir im Umland von Metropolen und Großstädten sowie im ländlichen Raum beobachten“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Gerade um Berlin wiesen mehrere Kreise 2022 Kostenvorteile für Selbstnutzer von über 20 Prozent auf. Bundesweit am höchsten waren diese in den Landkreisen Sömmerda (Thüringen), Jerichower Land (Sachsen-Anhalt) und Oder-Spree (Brandenburg). Wohnimmobilien in Deutschland seien zudem im europäischen Vergleich wertstabil, so das IW: Ihre Preise schwankten weniger als etwa in Großbritannien, Frankreich und den Niederlanden.

Doch die Studie zeigt auch, wie stark sich der Anstieg der Kreditzinsen im vergangenen Jahr ausgewirkt hat: Im Report für 2021 hatte der Kostenvorteil von Käufern gegenüber Neuvertragsmieten noch bei rund 60 Prozent gelegen; Eigentümer waren damals in allen Regionen im Vorteil. Vor allem der Zinsanstieg sorgte nun dafür, dass Selbstnutzer 2022 mit 10,04 pro Monat und Quadratmeter mehr als das Doppelte zahlen mussten als im Vorjahr (4,23 Euro). Hingegen legten die Kosten für Mieter weniger zu - von 10,30 Euro auf 10,90 Euro.

Gerechnet wurde in der Studie mit einem Zins von 2,65 Prozent im Jahresschnitt für Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung – derzeit aber liegen die Zinsen deutlich höher. So hat das IW die Regionen für das erste Halbjahr auch mit einem aktuellen Zins von im Schnitt 3,7 Prozent durchgerechnet. Nun verändert sich das Bild zu Gunsten von Mietern: Dann übersteigen die Selbstnutzerkosten in drei Vierteln (300 von 401 Kreisen) die Neuvertragsmieten. Günstiger sei Kaufen weiter in günstigen ländlichen Regionen, hieß es.

Vor- und Nachteile für potenzielle Immobilienkäufer

Da ist es nicht verwunderlich, dass viele Kaufinteressenten erst einmal abwarten – und sparen. Trotzdem gibt es momentan auch Vorteile für Hauskäufer – vor allem, wenn sie schon viel Geld zur Seite gelegt haben und keinen hohen Kredit brauchen. Denn nun haben sie angesichts gesunkener Konkurrenz mehr Zeit, sich mit dem potenziellen Kaufobjekt eingehender zu befassen – und beim Preis noch einmal nachzuverhandeln.

Jörg Utecht, der Vorstandsvorsitzende von Interhyp, nach eigenen Angaben Deutschlands größtem Vermittler für private Baufinanzierungen, erklärt laut t-online.de: „In den vergangenen Jahren haben wir einen Verkäufermarkt erlebt. Es gab weniger Objekte, auf die meist viele Interessentinnen und Interessenten kamen.“ Das würde sich nun ändern, so Utrecht.

Die Preise für Immobilien sinken auch – allerdings eher langsam und moderat. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in seiner Studie zum Markt für selbst genutztes Wohneigentum. Demnach werden die Preise für Wohneigentum 2023 um rund sechs Prozent sinken, und damit auf einem eher höheren Niveau bleiben. Dass die Immobilienpreise in naher Zukunft stark sinken werden, zeichnet sich also noch nicht ab.

Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland rechnet laut t-online.de sogar eher damit, dass die Zinsen vom jetzigen Niveau aus noch leicht ansteigen. Das heißt: Viel besser wird die Situation für Menschen, die eine Immobilie kaufen wollen, erst einmal nicht.

Mit Material der dpa

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