In Städten wie Frankfurt und Berlin ist es oft günstiger, eine Wohnung zu mieten, anstatt sie zu erwerben. Wobei auch die Mietkosten stark gestiegen sind. Ein Vergleich mit Rechenbeispielen.

Wohnungen zu kaufen ist in den vergangenen Jahren erheblich teurer geworden. Das liegt vor allem an den gestiegenen Zinsen, die für Kredite zu bezahlen sind. Für viele Privathaushalte haben die Kosten des Immobilienerwerbs deshalb eine Höhe erreicht, die auch mit guten Einkommen kaum noch zu finanzieren ist. Wie sich die Belastungen beim Kauf und Mieten von Wohnungen im Vergleich entwickelt haben, zeigen die folgenden Beispiel-Rechnungen.

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Die Kaufpreise seit 2020

Anfang 2020 kosteten Eigentumswohnungen in Berlin durchschnittlich 4300 Euro pro Quadratmeter. Mitte 2022 waren nach Informationen des Instituts Empirica fast 5300 Euro erreicht, doch mittlerweile ist der Durchschnittspreis auf etwa 4900 Euro gesunken. In Frankfurt/Main liegen die Kosten nach einem zwischenzeitlichen Anstieg nun leicht unter der Höhe von Anfang 2020 – bei rund 5400 Euro.

Der Kaufpreis ist aber nur ein wesentlicher Bestandteil der Kaufrechnung. Entscheidend sind zusätzlich die Kreditzinsen, die anfallen, wenn man sich Geld für den Erwerb einer Immobilie leiht. Diese haben sich stark erhöht: Während sie vor vier Jahren bei zehnjähriger Laufzeit beispielsweise bei einem Prozent lagen, betragen sie nun über drei Prozent. „Diese gestiegenen Kreditkosten sind die wesentliche Ursache für die mittlerweile viel höhere Belastung, die Käufer von Immobilien einkalkulieren müssen“, sagt Dirk Eilinghoff vom Verbraucherportal Finanztip.

Die Rechnung beim Erwerb

Von den Durchschnittswerten weichen die tatsächlichen Kaufpreise nach unten und oben ab. Um die Kostenrechnung zu veranschaulichen, kann eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche dienen, die 5200 Euro pro Quadratmeter kosten soll. Zum Kaufpreis von 520 000 Euro muss man die Nebenkosten zum Beispiel für die Grunderwerbsteuer und das Notariat hinzurechnen, wodurch die Gesamtkosten auf etwa 579 800 Euro wachsen.

Davon ist das Eigenkapital, zum Beispiel 100 000 Euro, abzuziehen, das die Käuferinnen und Käufer mitbringen müssen, damit sie überhaupt einen Kredit bekommen. Unter dem Strich muss man sich also 479 800 Euro leihen, was bei 3,3 Prozent Kreditzinsen und zwei Prozent Tilgung des Darlehens auf eine jährliche Belastung von 25 429 Euro hinausläuft – oder 2120 Euro pro Monat.

Aber das ist noch nicht alles: Es kommen die Betriebs- und Verwaltungskosten unter anderem für Strom, Heizung und Instandhaltung von beispielsweise 500 Euro monatlich hinzu. Das bedeutet, dass die Eigentumswohnung, in der man selbst wohnt, in diesem Beispiel anfangs 2620 Euro pro Monat kostet.

Wer kann sich das leisten?

Für die große Mehrheit der hiesigen Bevölkerung sind solche monatlichen Wohnkosten untragbar. Denn viele Privathaushalte haben vielleicht 2000 oder 3000 Euro pro Monat zur Verfügung. Selbst Paare mit zwei guten Gehältern kommen bei derartigen Kosten an ihre Grenzen. Leisten können sich derartige Wohnungen nur noch Leute mit sehr hohen Einkommen. Oder diejenigen, die auf Vermögen zurückgreifen, indem sie etwa eine Erbschaft von ihren Eltern erhalten. Wer 200 000 oder 300 000 Euro Eigenkapital mitbringt, kann dann die Kaufkosten so weit drücken, dass die monatliche Belastung erträglich wird.

Wie sich die Mieten entwickelt haben

Wer heute eine andere, eventuell größere Wohnung braucht, ist auch mit gestiegenen Mieten konfrontiert. Während der vergangenen vier Jahre sind die Berliner Angebotsmieten in Inseraten von rund zehn Euro durchschnittlich pro Quadratmeter auf knapp 15 Euro gewachsen. In Frankfurt/Main ist die Entwicklung von einem höheren Niveau 2020 aus ähnlich verlaufen. Das bedeutet nicht, dass alle Mieten so hoch ausfallen. Wer schon länger in einer Wohnung mit unbefristetem Vertrag lebt, zahlt oft viel weniger.

Die Rechnung beim Mieten

Kann oder will man keine Wohnung kaufen, muss aber trotzdem umziehen, ist mit Mietforderungen im Umkreis von 15 Euro nettokalt zu rechnen, was für eine 100-Quadratmeter-Wohnung auf 1500 Euro pro Monat hinausläuft.

Hinzu kommen die Betriebskosten mit vielleicht 400 Euro monatlich. Dann sind schon 1900 Euro für die neue Bleibe fällig. Abziehen kann man im vorliegenden Rechen-Beispiel jedoch den Zinsgewinn, der mit 100 000 Euro Eigenkapital zu erzielen ist, die man nicht in den Kauf einer Immobilie investiert. Unter dem Strich würde die Wohnung somit 1570 Euro Miete pro Monat kosten.

Der Vergleich

Mieten ist in Städten wie Frankfurt und Berlin zur Zeit also oft günstiger als Kaufen. Im vorliegenden Vergleich betragen die Kosten für den Kauf 2620 Euro pro Monat, für die Miete 1570 Euro. Das bedeutet nicht, dass Mieten heutzutage billig wäre. Auch Mietkosten von 1500 oder 2000 Euro pro Monat überfordern die Mehrheit der Privathaushalte.

Die Folgen: Viele Leute ziehen nicht um oder müssen, wenn sich der Wechsel nicht vermeiden lässt, eine kleinere Wohnung nehmen. Für Personen, die sich jedoch beide Varianten – Kaufen und Mieten – grundsätzlich leisten können, ist auch diese Überlegung wichtig: Der Vergleich zeigt nur die Kosten am Beginn des Zeitraums, in dem eine Wohnung möglicherweise genutzt wird. Aber nach 15 oder 20 Jahren sinken die Kosten des Immobilienkredits drastisch, weil ein großer Teil bereits zurückgezahlt wurde.

Das Eigentum wird damit potenziell billiger, während die Miete das Leben lang weiterläuft. In einer ehrlichen Rechnung müsste man deshalb die Mietkosten im Alter den aktuell niedrigeren Aufwendungen hinzurechnen, wodurch sich der Vergleich Mieten – Kaufen zugunsten des Erwerbs verschiebt.

Der Einzelfall zählt

Die vorliegenden Beispiele vermitteln nur einen Eindruck des Kostenvergleichs. Die Realität mag davon abweichen. Mit Ausdauer und Glück finden sich auch in den beiden Städten Wohnungen zum Kaufen oder Mieten, die deutlich günstiger sind als die oben genannten Preise. Das hängt besonders von der Wohnlage ab. Mit dem Abstand vom Zentrum sinken oft auch die Preise, wenn es sich nicht um einen Villenvorort handelt. Wichtig sind auch das Alter und der Zustand der Immobilie.

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