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In der Ortsmitte von Bad Heilbrunn soll bezahlbarer Wohnraum entstehen. Nun warnt ein Experte, dies könne „eine bestimmte Mieterklientel“ anziehen.

Bad Heilbrunn – Der Bad Heilbrunner Gemeinderat ist sich einig: Auf den neu gekauften Flächen in der Ortsmitte soll bezahlbarer Wohnraum für Einheimische geschaffen werden. In einer Informationsveranstaltung im Kursaal stellten Experten für sozialen Wohnungsbau Modelle vor, wie dies gelingen könnte – und warnten zugleich davor, einen sozialen Brennpunkt zu schaffen.

In den vergangenen sechs Jahren hat die Gemeinde 120.000 Quadratmeter Grundstücksfläche in der Ortsmitte erworben. „Selten gibt es Landkreis-Gemeinden, die ähnliche Möglichkeiten haben“, betonte Bürgermeister Thomas Gründl. „Zugleich ist das eine riesige Verpflichtung und eine wahnsinnige Herausforderung.“ Dass zugleich die Grundstückpreise auf bis zu 1000 Euro pro Quadratmeter hochgeschnellt sind, empfindet Gründl als „alarmierend“. Selbst wenn man in einem Einheimischenmodell noch 30 Prozent Rabatt gebe, müsse man sich fragen: „Wer kann das noch bezahlen?“

Infoabend zur Ortsmitte von Bad Heilbrunn: Bezahlbarer Wohnraum gewünscht

85 Prozent der Gebäude in Heilbrunn seien Einfamilien- und Doppelhäuser, ergänzte Gemeinderat Bernd Rosenberger. 90 Prozent der Heilbrunner Wohnungen hätten drei oder mehr Zimmer. Seine Schlussfolgerung: „Viele Leute leben in Wohnungen, die eigentlich zu groß für sie sind.“ Die Gemeinde wolle daher in Richtung Mehrfamilienhäuser gehen.

Worauf muss man beim sozialen Wohnungsbau achten? Bernd Weber, Geschäftsführer des Katholischen Siedlungswerks München, empfahl in seinem Referat, auf Tiefgaragen zu verzichten, „denn die machen das Bauen teuer“. Wichtig sei, dass sich ein Vorhaben für den Bauträger rechnet. Die Stadt München verkaufe deshalb Grundstücke für sozialen Wohnungsbau weit unter Marktwert für 300 Euro je Quadratmeter Geschossfläche. Üblich sei auch eine Querfinanzierung über niedrig verzinste Darlehen.

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Diesen Aspekt betonte auch Rolf Breuer, Geschäftsführer des Bauunternehmens Krämmel: „Die Querfinanzierung muss sichergestellt sein, sonst rechnet sich das nicht.“ Wichtig sei ein reduzierter Grundstückpreis, wie etwa auf dem ehemaligen Gelände der Spielzeugfabrik Lorenz in Geretsried. „Das eignet sich gut für sozialen Wohnungsbau, weil das ein Problem-Grundstück ist.“ 768 Wohnungen und 21 Mehrfamilienhäuser entstehen dort, „und alle mit Tiefgarage“. 30 Prozent werden dabei von der Regierung von Oberbayern sozial gefördert. Die Sozialwohnungen befänden sich durchweg nicht in der hochwertigen Innenlage. Kein Bauträger investiere aus sozialen Überlegungen in Sozialwohnungen, ergänzte Breuer, „sondern die machen das, weil es ein ganz nettes Geschäft ist“. Die Belegung sei sichergestellt, und man bekomme die ortsübliche Miete, weil der Miet-Rabatt erstattet wird. Aufpassen müsse man allerdings auf die Sozialstruktur, „weil man da eine ganz bestimmte Mieterklientel anzieht“.

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Niedriges Einkommen bedeute nicht automatisch, dass jemand ein sozialer Problemfall ist, betonte in der anschließenden Diskussionsrunde eine Zuhörerin: „Es gibt auch viele Rentner ohne Nebeneinkommen, die mit 1000 bis 1200 Euro auskommen müssen.“ Ein weiterer Zuhörer ergänzte: „Es ist ein Trugschluss, dass Leute mit wenig Einkommen asozial sind. In der Gastronomie bekommen 80 Prozent der Leute Mindestlohn, und Pflegeberufe sind auch nicht top bezahlt.“ 

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Viele Personen seien aus Bad Heilbrunn weggezogen, weil sie keine bezahlbare Wohnung gefunden haben, ergänzte Gemeinderat Norbert Deppisch. Er habe „ganz klar eine soziale Grundeinstellung“, merkte Breuer an. Er empfahl der Gemeinde, den Bedarf exakt zu ermitteln, damit die Sozialwohnungen nicht mit Bürgern aus anderen Gemeinden aufgefüllt werden.

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Mit der Bedarfsermittlung sei es so eine Sache, sagte der Tölzer Stadtkämmerer Hermann Forster. In Tölz gebe es 19.000 Einwohner, aber nur 148 hätten bei der Bedarfsermittlung mitgemacht, „obwohl wir einen Riesen-Druck haben“. Die Zeiten, in denen Einfamilienhäuser gebaut werden, seien vorbei. Forster empfahl der Gemeinde, auch mal selbst als Bauträger aufzutreten, wie die Stadt Bad Tölz bei dem Projekt an der Osterleite: „Es gibt da Förderprogramme für Kommunen, die kein Bauträger und keine Baugenossenschaft beanspruchen kann.“ Das Hauptproblem sei, dass das Thema sozialer Wohnungsbau in den vergangenen 30 Jahren „total verschlafen worden ist“.