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© Dieter Schachtschneider

Die Stadt Kassel wird nächstes Jahr einen qualifizierten Mietspiegel einführen. Experte Thorsten Hühn spricht über die Preisermittlung und mögliche Effekte des Mietspiegels.

Kassel - Mit dem Kasseler Mietspiegel gibt es erstmals in der Stadtgeschichte eine verlässliche Grundlage zu ortsüblichen Mietpreisen. Vor allem bei Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern um Erhöhungen ist diese relevant. Diese Woche sollen die ersten von 10 000 Mieterhaushalten schriftlich zu ihren Wohnverhältnissen befragt werden.

Mit dem neuen Mietspiegelrecht, das der Bund 2022 erlassen hat, sind Städte ab 50 000 Einwohner zur Erstellung verpflichtet. Da haben Sie doch sicher viel zu tun?

Alle spezialisierten Institute sind sehr nachgefragt. Das neue Recht wirft zudem bei den Städten weiterhin viele Fragen auf.

Ist Kassel mit der Erstellung nicht spät dran?

Ein einfacher Mietspiegel sollte laut Gesetz bis Januar 2023 vorliegen, für qualifizierte Mietspiegel ist bis Januar 2024 Zeit. Die Stadt Kassel hatte sich für die qualifizierte Variante entschieden. Perspektivisch soll diese für Städte mit mehr als 100 000 Einwohnern auch verpflichtend werden. Noch ist dies allerdings nicht beschlossen. Dass es zu Verzögerungen kam, hat unterschiedliche Gründe. So fehlte auch in Hessen lange Zeit die Mietspiegel-Zuständigkeitsverordnung des Innenministeriums. Ohne diese konnten die Kommunen nicht handeln.

Wo liegt der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel?

Beim einfachen Mietspiegel sind die Ersteller ziemlich frei. Sie brauchen nicht mal zwingend eine Datenbasis. Es reicht, wenn sich Mieter- und Vermieterverbände auf angemessene Miethöhen verständigen. Für solche Erhebungen gelten nicht die gleichen Ansprüche an Repräsentativität, wie sie für qualifizierte Mietspiegel maßgeblich sind. Ein Mietspiegel gilt als qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erarbeitet wurde und von der Stadt oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wurde.

Mietspiegel in Kassel: „Je größer die Stichprobe, desto genauer das Bild“

Wie ermitteln Sie die Daten für den Mietspiegel?

In Kassel ziehen wir eine Zufallsstichprobe aus der Einwohnermeldedatenbank. Im Vergleich zu anderen Städten fällt diese sogar sehr groß aus. Wir schreiben 10 000 Mieterhaushalte an und befragen sie zu den Wohnverhältnissen. Je größer die Stichprobe, desto genauer das Bild.

Sind die angeschriebenen Mieter verpflichtet, die Fragen zu beantworten?

Nach dem Mietspiegelreformgesetz ist die Teilnahme verpflichtend. Natürlich gibt es immer Befragte, die nicht antworten. Deshalb werden wir auch Erinnerungen versenden. Wir können aber nicht ewig warten. Denn spätestens neun Monate nach dem Stichtag der Erhebung, den wir auf den 1. September 2023 festgesetzt haben, soll der Mietspiegel veröffentlicht sein. Was mit den Haushalten passiert, die nicht antworten, muss die Stadt Kassel entscheiden. Sie könnte ein Ordnungswidrigkeitsverfahren einleiten.

Ist es realistisch, dass der Mietspiegel zum 1. Januar vorliegt?

Das wird knapp. Er wird vermutlich erst im Laufe des ersten Vierteljahres fertig werden, soll aber rückwirkend ab 1. Januar gelten. Weil Mieterhöhungen mit drei Monaten Vorlauf angekündigt werden müssen, hätten Betroffene aber keine Nachteile. Sie hätten bei Streitigkeiten um die Miethöhe noch genug Zeit, auf die Veröffentlichung des Mietspiegels zu warten.

Inwiefern bindet ein Mietspiegel Vermieter bei der Preisgestaltung?

Das hängt unter anderem davon ab, ob es sich um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt, in dem Mietpreisbremsen gelten. In solchen Fällen darf die Miete bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nur bei Neubauten greift die Regelung nicht. In Kassel gilt aber ohnehin seit 2020 keine Mietpreisbremse mehr. Allerdings hat der Mietspiegel auch bei Mieterhöhungen in laufenden Verträgen eine Relevanz – denn diese sind nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.

Mietspiegel in Kassel wird „juristisch großes Gewicht haben“

Damit haben doch beide Seiten Klarheit über angemessene Miethöhen.

Das ist richtig. Allerdings sind Vermieter zur Begründung von Mieterhöhungen aber nicht gezwungen, den Mietspiegel dafür heranzuziehen. Sie können die Erhöhung – wie bislang auch – durch ein Gutachten oder die Vorlage von drei vergleichbaren Mietverträgen untermauern. Allerdings sind Vermieter in Kassel künftig gezwungen, die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel ebenfalls anzugeben. Dann müssen im Zweifel Gerichte klären, ob die Erhöhung zulässig ist. Der Mietspiegel hat zwar eine deutlich stärkere Vermutungswirkung, dennoch sind Richter frei, selbst zu entscheiden. Weil in Kassel sowohl die Stadtverordneten wie der Arbeitskreis Mietspiegel dem Zahlenwerk am Ende zustimmen sollen, wird der Mietspiegel auch juristisch großes Gewicht haben.

In welchen Fällen könnten Mieten oberhalb der ortsüblichen Miete dennoch zulässig sein?

Ein Beispiel sind Wohnungen mit einem besonderen Komfort oder einer außergewöhnlichen Lage.

Auf Basis welcher Kriterien werden die Miethöhen für den Mietspiegel festgelegt?

Es gibt eine Basistabelle, die sich allein nach der Wohnfläche richtet. Dann kommen mehrere Faktoren hinzu: Gebäudealter, eine Lagekategorie und weitere Ausstattungsmerkmale sowie energetische Standards. Die Wohnlage richtet sich aber nicht nach Stadtteilgrenzen, sondern es wurden vier Kategorien gebildet, denen Wohnviertel zugeordnet werden. Bei den Baualtersklassen verläuft die Entwicklung nicht linear. Der gründerzeitliche Altbau ist eher teurer, genauso wie der Neubau. Der Nachkriegsbau ist günstiger. Wir sehen aber auch in anderen Städten, dass dieser durch Sanierungen preislich anzieht.

„Vielerorts ist ein Maximum erreicht, was Mieter noch zahlen können“

Die Stadt Kassel hat lange Zeit einen Mietspiegel abgelehnt, weil dieser Vermieter möglicherweise erst animiere, ihre Preise auf das Niveau der ortsüblichen Miete anzuheben.

Welche Rolle dieser Effekt tatsächlich spielt, ist schwer abzuschätzen. Ein gewisses Risiko besteht natürlich, wenn er erstmalig eingeführt wird. Ich bin aber der Meinung, dass er vor allem Mietern hilft, sich gegen ungerechtfertigte Erhöhungen zu wehren. Weil die ortsübliche Vergleichsmiete inzwischen aus der Mietpreisentwicklung der vergangenen sechs Jahre gebildet wird, gibt es eine stärker preisdämpfende Wirkung. Früher wurden dafür nur die vergangenen vier Jahre betrachtet.

Mit welcher Mietpreisentwicklung rechnen Sie?

Das ist abhängig von der jeweiligen Stadt. Ich denke, vielerorts ist ein Maximum erreicht, was Mieter noch zahlen können. Das hängt auch mit den stark gestiegenen Energiekosten zusammen. Wenn es Alternativen gibt – etwa der Umzug ins günstigere Umland – lassen sich nicht alle Preise durchsetzen. Wir beobachten, dass gerade die teuren Wohnungen aktuell länger am Markt sind. (Bastian Ludwig)

In Kassel fehlen in den nächsten Jahren 8000 Wohnungen. Gleichzeitig lebt jeder zweite Kasseler alleine - viele in einer größeren Wohnung oder in einem Haus.