Eine aktuelle Analyse zeigt: In Niedersachsen gibt es trotz hoher Preise Landkreise mit Potenzial. Wo moderate Preise und Wertsteigerungen im Norden locken.

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Wohnimmobilie zu kaufen, möchte natürlich einen möglichst „guten Deal“ machen. Denn hat man viel Geld in die Hand genommen oder möglicherweise sogar einen Kredit aufgenommen, dann kann das Gefühl, im Verhältnis zu viel hingeblättert zu haben, einen ziemlich bitteren Nachgeschmack verursachen. Aber wo lohnt sich eine solche Investition im Vergleich zum Mieten noch – und wo ist das Kaufen im Norden besonders teuer, sodass man vielleicht besser in der Mietwohnung bleibt?

Mit diesen Fragen haben sich das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) und die Deutsche Postbank für den diesjährigen Postbank Wohnatlas beschäftigt. In der mehrteiligen Studienreihe wird der deutsche Immobilienmarkt bis auf Kreisebene nach unterschiedlichen Kriterien analysiert. Für Kaufinteressenten ist dabei natürlich besonders interessant, wo sich noch gute Wertsteigerungen erzielen lassen und wo die Preise im Verhältnis zur Miete recht moderat sind.

Wo sich Kaufen im Vergleich zum Mieten aktuell besonders lohnt – und wo nicht

Dazu wurde in der Studie ein bestimmter Wert berechnet: der sogenannte Vervielfältiger. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung im Bestand zu zahlen wären. Im Durchschnitt auf ganz Deutschland berechnet lag dieser Wert für das Jahr 2024 bei 24,8. Das bedeutet, dass Käufer die Investition theoretisch durch Mieteinnahmen in knapp 25 Jahren wieder zurückerhalten könnten.

Auch für Selbstnutzer lohnt sich der Blick auf den Vervielfältiger, denn die Differenz besagt, wie viel sie zahlen würden, wenn sie stattdessen zur Miete wohnen würden.

Insgesamt ist dieser Wert zuletzt in den meisten Regionen zurückgegangen. An der Nordseeküste ist sie allerdings besonders hoch. Spitzenreiter bei den Preisen in Sachen Wohneigentum ist der Kreis Nordfriesland in Schleswig-Holstein. Auf den Inseln Amrum, Föhr und Sylt zahlt man im Durchschnitt 70,3 Jahresnettokaltmieten für eine Wohnung. Man müsste also 70 Jahre lang darin wohnen oder aber vermieten, um die Kosten wieder refinanziert zu haben.

In zwei Regionen in Niedersachsen sind die Voraussetzungen für Immobilienkäufe günstig

Niedersachsen liegt mit einem Landkreis aber schon direkt dahinter, auf Platz zwei. Auch hier sorgen wohl die äußerst beliebten Ferieninseln für die hohen Preise. Denn der Landkreis Aurich mit den Ostfriesischen Inseln Juist, Norderney und Baltrum ist auch eine der Ecken in Deutschland, in denen Wohneigentum im Vergleich sehr teuer ist, nämlich etwa das 60-fache der durchschnittlichen Jahresnettokaltmiete.

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An der Ostsee sind die Immobilien im Vergleich zur Miete auch überdurchschnittlich hoch: Der Landkreis Vorpommern-Rügen hat den dritthöchsten Vervielfältiger in ganz Deutschland. Eine Eigentumswohnung aus dem Bestand kostet im Durchschnitt das 48-fache der Jahresnettokaltmiete. Auch ganz im Süden, in den deutschen Alpen, kauft es sich ähnlich teuer, vor allem in den Landkreisen Miesbach und Garmisch-Partenkirchen.

„In den meisten deutschen Regionen sind die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten 2024 gesunken, das macht Eigentumswohnungen dort attraktiver als ein Jahr zuvor. Für Selbstnutzer*innen kann sich der Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Miete somit früher rentieren“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Privatkundenbank in Deutschland, einer Mitteilung zufolge. Vor allem zwei Voraussetzungen trügen dazu bei, ob sich ein Kauf lohne: „Verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen.“

Günstige Kaufbedingungen in verschiedenen Landkreisen im Norden

Dies ist auch noch im vielfach recht teuren Norden noch in einigen Regionen gegeben. In Niedersachsen sind zwei Landkreise darunter. Die Differenz zwischen Kaufpreisen und Nettokaltmieten ist relativ gering, gleichzeitig liegt die Tendenz der Entwicklung der Kaufpreise recht günstig. Sie grenzen an die Metropolregion Hamburg.

In diesen Gegenden sind die Kaufbedingungen für Wohnimmobilien dem Postbank Wohnatlas zufolge recht günstig:

Als Faustregel für Immobilienkäufer und -käuferinnen oder alle, die darüber nachdenken, gibt Beermann noch folgende Ratschläge mit: „Je niedriger der regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preisentwicklung ausfällt, desto größer sind die Renditechancen einer Immobilieninvestition“, so der Experte. „Für Selbstnutzer*innen weist ein hoher regionaler Vervielfältiger darauf hin, dass sich eine Investition gegenüber dem Wohnen zur Miete erst in vielen Jahren rentieren könnte. Für Investor*innen gilt: Je höher der Vervielfältiger beim Erwerb einer Wohnung ist, desto geringer fällt die anfänglich zu erwartende Mietrendite aus.“

Auch in Bremen gibt es teurere und weniger teure Ecken – die teuersten Straßen der Hansestadt liegen fast alle im selben Stadtteil, doch es gibt auch Überraschungen.

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