Die Preise für Wohnungskäufe im Norden gehen laut einem Online-Portal aktuell zurück, teilweise sogar sehr stark. Ein Immobilienexperte sagt, was an den aktuellen Entwicklungen dran ist.

Bremen – Auf dem Immobilienmarkt hatte sich zuletzt eine deutliche Wende vollzogen. Nachdem sich die Preise über einen längeren Zeitraum auf einem Dauerhoch befunden hatten, sanken sie zuletzt wieder – auch im Norden, wie eine Analyse des Online-Portals immowelt.de nahelegt. In fast zwei von drei Kreisen sollen die Kaufpreise für Immobilien im Vergleich zum Vorjahr gefallen sein, so das Ergebnis.

Preisentwicklungen bei Kaufimmobilien in niedersächsischen Landkreisen ermittelt

Durchaus gute Nachrichten für alle in Norddeutschland, die vom Eigenheim träumen. Allerdings: Nicht in allen Regionen entwickeln sich die Preise gleich. Für die Analyse wurden die Angebotspreise für Wohnungen in 42 ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern sowie in Bremen und Hamburg verglichen, über einen Zeitraum von Mai 2023 bis Mai 2024. Dabei ergaben sich durchaus Unterschiede, auch in Niedersachsen.

Im Landkreis Verden ist die Tendenz allerdings klar: Die Preise sind hier im Verlauf des letzten Jahres sehr deutlich gefallen. Der Quadratmeterpreis beträgt hier laut immowelt.de derzeit etwa 2244 Euro, das ist ein Preisrückgang von 10,8 Prozent seit dem Vorjahr.

Unterschiedliche Trends bei Immobilienpreise in den Landkreisen Verden und Oldenburg

Im Landkreis Oldenburg sieht es hingegen ganz anders aus: Hier zeigt sich sogar ein leichter Aufwärtstrend: Bestandswohnungen kosten hier 2,9 Prozent mehr als 2023. Pro Quadratmeter werden im Mittel 2261 Euro verlangt – also ähnlich viel wie im Landkreis Verden.

Der Landkreis Osterholz liegt preislich mit 2189 Euro Quadratmeterpreis zwar darunter, dennoch wurde hier ein Anstieg von etwa 3,7 Prozent ermittelt. Ähnlich sieht es im Raum Diepholz aus: Hier stiegen die Preise um 2,7 Prozent auf 2129 Euro. Auch in der Hansestadt Bremen erhöhten sich die Angebotspreise: Sie gingen um 1,8 Prozent nach oben, auf 2923 Euro.

Kaufpreise für Wohnungen in Städten wie Oldenburg oder Bremerhaven sinken

In niedersächsischen Städten gaben die Preise hingegen nach: In Oldenburg (3183 Euro pro Quadratmeter) verringerten sich die Preise um -5,3 Prozent, in Braunschweig (3129 Euro) um -1,1 Prozent und in Osnabrück (2857 Euro) um -2,8 Prozent. In Wolfsburg (2682 Euro) werden für Wohnungen, die in den 1990er-Jahren erbaut wurden, sogar -7,7 Prozent weniger verlangt, wenngleich das Preisniveau unter den untersuchten Stadtkreisen Niedersachsens am niedrigsten ist.

+

Den stärksten Rückgang aller untersuchter Stadt- und Landkreise weist aber die Stadt Bremerhaven auf: Die Angebotspreise sanken um -14,1 Prozent auf durchschnittlich 1700 Euro pro Quadratmeter. Damit avanciert Bremerhaven zum zweitgünstigsten Kreis im Norden. Nur im Landkreis Goslar (1407 Euro; -2,7 Prozent) ist Wohneigentum noch günstiger – zumindest besagt das die von immowelt.de vorgenommene Analyse.

(Quelle: immowelt.de)

Deutscher Immobilienverband: „Märkte müssen differenziert betrachtet werden“

Diese ist jedoch nur bedingt aussagekräftig, betont Peter-Georg Wagner, Geschäftsführer des Immobilienverbands IVD Nord e.V. auf Anfrage von kreiszeitung.de. „Wir beurteilen solche Trends auf derartigen Portalen eher kritisch. Denn es gilt zu beachten, dass hier nur Angebotspreise, nicht die abgeschlossenen Verkaufspreise berücksichtigt werden. Außerdem ist die Angebotsmenge in manchen Landkreisen zu klein, als dass auf dieser Grundlage eine tatsächliche Tendenz berechnet werden könnte.“

Zudem ergebe sich in einigen Fällen auch eine verfälschte Sicht auf lokale Märkte, da sich zum Beispiel durch Neubaugebiete mit einem Mal starke Veränderungen auf der Angebotsseite ergeben, die sich einseitig auf Nachfrage und Preise auswirken.

Es gelte vielmehr, den Markt und die Bewegungen darauf differenziert zu betrachten. Zwar würde sich aus den Grunderwerbsteuer-Daten ergeben, dass im vergangenen Jahr, unabhängig von bestimmten Regionen, etwa 30 bis 40 Prozent weniger Verkäufe getätigt wurden. Das hat wiederum Einfluss auf die Preisentwicklungen – genau wie die gestiegenen Bauzinsen.

Immobilien-Experte: Markttrends auf Online-Portalen geben oft verfälschte Sicht wieder

Doch in vielen Regionen blieben die Preise auch stabil. Zudem reagiere der Markt langsam auf Veränderungen. Die Nachfrage würde allerdings langsam wieder steigen, da einige aufgrund der Preisrückgänge die Chance ergriffen und sich trotz höherer Zinsen zum Kauf entschließen. Das lasse langfristig auch die Preise wieder ansteigen.

„Unsanierte, ältere Bestandsobjekte trifft es preislich am schwersten“, erklärt der Experte. „Denn mit dem Kauf gehen oft noch zusätzliche Kosten einher, wie eine Dachsanierung oder Heizungserneuerung. Einen Zusatzkredit für Sanierungen können sich viele schlichtweg nicht leisten.“

Preise in Hamburg und im Hamburger Umland gehen zurück, sind aber weiterhin hoch

In Hamburg, der zweitteuersten Großstadt Deutschlands, gingen die Angebotspreise innerhalb der vergangenen 12 Monate um 1,7 Prozent zurück. Vor einem Jahr lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise noch knapp oberhalb der 6000-Euro-Grenze, inzwischen liegt das Preisniveau darunter: bei durchschnittlich 5929 Euro.

Auch im Hamburger Umland gingen die Immobilienpreise teilweise runter. Dazu zählen Landkreise aus Schleswig-Holstein wie Segeberg (3071 Euro; -5,2 Prozent) und Pinneberg (3288 Euro; -2,7 Prozent) genauso wie die Landkreise Harburg (3126 Euro; -0,9 Prozent) und Stade (2555 Euro; -0,4 Prozent) auf niedersächsischer Seite.

Bei Ferienimmobilien sind die Marktentwicklungen noch einmal ganz andere – in beliebten Urlaubsregionen, wie zum Beispiel auf der Insel Sylt, werden zum Teil Rekordpreise von bis zu 30.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Rubriklistenbild: © Bihlmayerfotografie/IMAGO