In Hamm werden die Wohnungen knapp. Denn: Es wird immer weniger gebaut. Gründe dafür sind unter anderem die Inflation und der Fachkräftemangel.

Hamm – Es wären wohl längst alle Wohnungen verkauft, hätte die Vermarktung früher begonnen. Heckmann baut an der Schlossmühle vier Mehrfamilienhäuser mit 31 Wohnungen und verkauft sechs Grundstücke für Einfamilienhäuser. Zuletzt wurde dort Richtfest gefeiert. Die Lage zählt zu den besten Hamms, das Projekt wurde seit den 1990er-Jahren vorangetrieben. „Wir hatten eine riesige Warteliste“, sagt Franz Venker, Geschäftsführer der Heckmann Bauland und Wohnen GmbH & Co. KG. Doch nun? Ist seit dem Verkaufsstart ein Jahr vergangen – und noch sind elf Wohnungen frei, ein Grundstück noch zu haben.

Hohe Inflation, hohe Baukosten, hohe Zinsen: All das führt dazu, dass in Hamm kaum noch gebaut wird und potenzielle Käufer sich schwer tun, Eigentum zu erwerben. „Es gibt viele junge Familien, die es sich schlicht nicht mehr leisten können“, sagt Venker. Wenn Käufer fehlen, halten sich Investoren zurück. „Unter den aktuellen Rahmenbedingungen können wir Neubauprojekte nicht so vorantreiben, wie es sonst der Fall gewesen wäre“, sagt Venker.

Hamm: Nur 69 Wohnungs-Neubauten wurden bisher in diesem Jahr genehmigt.

Was der Firmenchef beschreibt, schlägt sich in Zahlen nieder. Der Bau von 69 Wohnungen wurde im ersten Halbjahr 2023 in Hamm genehmigt, teilt IT NRW als statistisches Landesamt mit. Das sind 305 Wohnungen weniger als im Vorjahr, entspricht einem Rückgang um 82 Prozent – größer war er in keinem anderen Kreis oder einer kreisfreien Stadt in NRW.

Es gebe viele Gründe dafür, dass die Baupreise trotz der geringeren Nachfrage nicht sinken. Venker nennt den Fachkräftemangel im Handwerk als ein Beispiel: Das Bauen ist durch energetische und technische Vorgaben immer komplizierter geworden. „Immer weniger Firmen sind in der Lage, die Anforderungen umzusetzen und hatten zuletzt wenig bis keine Kapazitäten mehr.“ So steigen die Preise. Gleichzeitig wurden etliche Materialien teurer, der Betonpreis beispielsweise hat sich verdoppelt. „Das bleibt, auch wenn die Nachfrage sinkt“, sagt Venker.

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Geförderter Wohnungsbau in Hamm erfährt Renaissance

„Um Neubauten finanzieren zu können, müsste man Mieten von 16 bis 17 Euro nehmen“, sagt Thomas Jörrißen, Geschäftsführer der Hammer Gemeinnützigen Baugesellschaft. Doch in Hamm könne das kaum einer bezahlen. Die HGB schwenkte aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen um: am Stadttor Ost sollten in einem im Bau befindlichen Gebäude eigentlich frei finanzierte Wohnungen entstehen.

Zehn Euro Miete pro Quadratmeter sollten die kosten. „Das wäre heute nicht mehr auskömmlich gewesen“, sagt Jörrißen. Die HGB baut nun geförderte Wohnungen, der Bau lohnt sich durch einen Landeszuschuss und günstigere Kredite. Im Gegenzug verpflichtet sich die Baugesellschaft, über Jahre nur 6,30 Euro Miete zu nehmen. „Der geförderte Wohnungsbau erlebt in Hamm eine Renaissance“, sagt Jörrißen.

HGB: Nur zwei Prozent der Wohnungen stehen leer

Doch diese Renaissance fällt klein aus. Wohnungen werden knapper. Nur 2 Prozent der 3300 HGB-Wohnungen stehen leer, vor allem durch Umzüge und ähnliches. „Die Leerstandsquote lag früher zwei- bis dreimal so hoch“, sagt Jörrißen. Wer eine Wohnung brauche, finde sie zwar noch – aber vielleicht nicht genau das, was er sucht. Für die Zukunft brauche es Anreize, mehr zu bauen. „Wir haben einen stetigen Zuzug in Hamm an Neubürgern. Wenn nicht gebaut wird, verknappt sich das Wohnungsangebot weiter.“

Die HGB selbst geht unter den aktuellen Rahmenbedingungen aber keine neuen Bauprojekte an. Die Gesellschaft plant, klimaneutral zu werden. Für dieses Ziel muss sie ihren Wohnungsbestand energetisch sanieren. Noch ist nicht klar, wie viele Wohnungen zu welchen Kosten umgebaut werden.

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Bauprojekte der HGB werden vom Land gefördert

Klar ist, dass viele der Projekte so teuer werden, dass auch diese nur mit Förderung entstehen. Ein aktuelles Beispiel gibt es am Langewanneweg: Dort saniert die HGB ein Mehrfamilienhaus mit 21 Wohnungen. Erst kürzlich entschied sie, dort geförderte Wohnungen einzurichten. Die Sanierung kostet drei Millionen Euro, sollen später zu 6,80 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Das kann die HGB finanzieren, weil das Land NRW den Umbau fördert.

Jörrißen und Heckmann-Geschäftsführer Venker fordern, dass weitere Anreize zum Bau geschaffen werden – bei gleichzeitig größerer Planbarkeit. In den vergangenen Jahren hatte die Bundesregierung Vorschriften neu geschaffen oder wieder gekippt.

Ständig sich ändernde Regelungen erschweren die Planungen

So sollte beispielsweise bis zum vergangenen Montag der Bau von Häusern mit Energieeffizienzklasse 40 ab 2025 vorgeschrieben sein, dann wurde dies beim Wohnungsbaugipfel ausgesetzt. „Es ist gut, das Bauen zu vereinfachen, aber schlecht, immer wieder die Vorgaben zu ändern“, sagt Venker. Bauprojekte würden über Monate und Jahre geplant, kalkuliert. Ändern sich Vorgaben, müssen mitunter monatelange Planungen über den Haufen geworfen werden.

„Stand heute ist es so, dass wir noch gut mit den Projekten zu tun haben, die bereits laufen“, sagt Venker. „Aber wir merken, dass für die Zukunft schwieriger werden wird. Wir sind vorsichtiger als bisher und wägen noch intensiver ab, inwiefern wir bei jedem Bauprojekt ins Risiko gehen können.“

Neben den Bauregelungen ändern sich auch jene zum heizen derzeit. So soll in Hamm zukünftig nicht mehr mit Öl und Gas geheizt werden. Ein prominentes Gebäude in Hamm wird derzeit saniert: Das Universa-Haus an der Südstraße.

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