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© Hendrik Schmidt/Armin Weigel/dpa

Nachdem sich die Immobilienpreise bis 2022 verdoppelt haben, sinken die Kosten. Weil die Zinsen für Baukredite wieder steigen. Das Ende der Immobilienblase?

Berlin/München – Die vergangenen zehn Jahre waren für Bauherren und Hauskäufer aufgrund der niedrigen Zinsen für Baukredite in Deutschland fast schon wie im Schlaraffenland. Hauskredite mit Zinsbindungen über 15 Jahre zu einem Zinssatz von etwas mehr als einem Prozent waren die Regel – was natürlich einen Run auf den Immobilienmarkt in Deutschland verursacht hat. Dem Gesetz des Markts zufolge stiegen die Preise für Immobilien zwischen 2012 und 2022 demnach auch kräftig – um bis zu 100 Prozent. Doch derzeit ist ein Rückgang bei der Entwicklung der Immobilienpreise zu beobachten.

Zukünftige Prognosen für Immobilienpreise sind aktuell sehr schwer zu treffen. Droht die Gefahr, dass in Deutschland eine Immobilienblase platzt und die Immobilienpreise wieder sinken?

Immobilienpreise sinken zum zweiten Mal in 2022: Im dritten Quartal kostete ein Haus 4,3 Prozent weniger

Nachdem die EZB nun den Leitzins in den vergangenen Monaten sukzessive nach oben gesetzt hat – das erste Mal seit der Finanzkrise 2009 überhaupt – steigen derzeit auch die Zinsen für Baukredite wieder in die Höhe. Das hat aktuell zufolge, dass immer weniger noch in der Lage sind, eine Immobilie zu finanzieren. Vor allen Dingen mit Blick auf die immer noch exorbitanten Preise für die eigenen vier Wände. Gerade in Städten wie Berlin oder München sind Immobilienpreise trotz der sinkenden Preise immer noch enorm. Auch an der Nordseeküste sind die Immobilienpreise derzeit immer noch sehr hoch – zumindest im Vergleich.

Die Nachfrage lässt derzeit also akut nach. Das wiederum hat zufolge, dass die Preise für Immobilien momentan wieder sinken. In diesem Jahr bereits das zweite Mal nach zehn Jahren. So gaben die Preise im Durchschnitt um etwa 4,3 Prozent im letzten Quartal nach, im zweiten Quartal 2022 waren es noch „nur“ 0,9 Prozent gewesen. Oft stellt sich die Frage: Immobilien – kaufen oder mieten?

Immobilienpreise sinken: Zinsen für Bau- und Hauskredite klettern auf vier Prozent und mehr – platzt die Immobilienblase?

Kostete ein Haus im zweiten Quartal 2022 noch durchschnittlich 535.000 Euro, so waren es im dritten Quartal „nur noch“ 512.000 Euro. Bei niedrigen Zinssätzen ist dies mit einem mittleren bis leicht überdurchschnittlichen Gehalt noch gerade so zu stemmen. Derzeit allerdings klettern die Zinsen bei Hauskrediten und Baukrediten auf vier Prozent und mehr – das macht dann die Erschwinglichkeit eines Hauses für Otto Normalverbraucher fast gänzlich unmöglich. Aus diesem Grund plant die SPD ein Konjunkturpaket für Häuslebauer ohne Eigenkapital – dafür mit niedrigen Zinsen.

Für den Raum Bremen und Niedersachsen kann dies die Verbraucherzentrale (VZ Bremen) bestätigen, wie das Regionalmagazin buten un binnen von Radio Bremen jüngst berichtete. Finanz- und Versicherungsberater Roland Stecher von der VZ Bremen sieht im drastischen Anstieg der Zinsen den Hauptgrund dafür, dass die Menschen derzeit eher verhalten am Immobilienmarkt agieren. Sie können sich die Finanzierung schlicht nicht mehr leisten. Hinzu kommen laut Stecher auch noch die hohen Energiekosten und die gestiegenen Preise für den allgemeinen Lebensunterhalt.

Zinsten steigen – Immobilienpreise sinken: Viele können sich Haus- oder Wohnungskauf nicht mehr leisten

Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht sieht den Hauptgrund ebenfalls darin, dass sich viele Menschen Haus oder Wohnung wegen der gestiegenen Zinsen nicht mehr leisten können, und bestätigt die Annahme der Bremer Verbraucherzentrale. „Die Leitzinserhöhungen aufgrund der hohen Inflation und die Erwartungen an die weitere Geldpolitik haben die Bauzinsen vervierfacht“, sagte Utecht. Grundlage der Auswertung sind die über Interhyp vermittelten Immobilienkredite von gut 500 Banken, Bausparkassen und anderen Kreditgebern.

Es deutet sich an, dass sich der Markt gedreht hat.

Dass der Anstieg der Zinsen Immobilien für viele potenzielle Käufer unbezahlbar gemacht hat, legen auch die Zahlen der Bundesbank nahe. In der ersten Jahreshälfte gab es einen kurzen Boom bei Wohnungsbaukrediten an private Haushalte. Viele Käufer wollten sich noch günstige Zinsen sichern. Rekordmonat war der März mit in Summe über 32 Milliarden Euro. Bis September halbierte sich das, die deutschen Banken verliehen nur noch 16 Milliarden Euro Wohnungsbaukredite an private Käufer.

Platz 2023 die Immobilienblase in Deutschland? „„Es deutet sich an, dass sich der Markt gedreht hat“

„Es deutet sich an, dass sich der Markt gedreht hat“, sagt Stephan Kippes, der Marktforscher des Immobilienverbands IVD Süd in München. Die Zeiten, in denen in den Städten zum Verkauf stehende Wohnungen und Häuser den Maklern quasi aus den Händen gerissen wurden, sind vorbei. „Die Anzahl der im Markt befindlichen Immobilien ist deutlich gestiegen“, sagt Kippes – in manchen Regionen habe diese sich verdoppelt. „Das führt dazu, dass manche Verkäufer mit sich über den Preis reden lassen.“

Deutlich billiger geworden sind Immobilien nach Kippes‘ Worten beispielsweise in Stuttgart, Preisnachlässe gab es auch in München. In Hamburg und Berlin sind Immobilienpreise im dritten Quartal laut Interhyp zwar wieder etwas teurer geworden, aber das könnte von kurzer Dauer sein. „Die Zahlen aus den ersten Wochen des vierten Quartals aus München, Hamburg und Berlin zeigen, dass weitere Korrekturen nach unten wahrscheinlich sind“, so Utecht.

Immobilienpreise sinken: Überangebot liegt daran, dass Verkäufer immer weniger Käufer finden

Ursache des größeren Angebots ist nicht, dass sehr viel mehr gebaut worden wäre, sondern dass es länger dauert, bis Käufer gefunden sind. Der Preisrückgang ist vor allem deshalb auffällig, weil das Bauen als solches in diesem Jahr rasant teurer geworden ist. Deutsche Baufirmen etwa haben ihre Preise in diesem Jahr im Schnitt um 25 bis 30 Prozent erhöht. Das geht aus Zahlen der bayerischen Bauinnung hervor.

Schwierig ist die Lage vor allem für Bauträger, die offenbar zunehmend Probleme haben, ihre Neubauten an den Mann beziehungsweise die Frau zu bringen. Interhyp bezifferte den Preisrückgang für Neubauten vom Bauträger im dritten Quartal auf 5,1 Prozent. Die Kosten gebrauchter Häuser und Wohnungen sind demnach nur um 2,3 Prozent zurückgegangen.

Immobilienpreise sinken: Entwicklung und Prognose für kommendes Jahr schwer zu abzuschätzen

„Die Bauträger haben mehrere Probleme gleichzeitig“, sagt Kippes. Dazu zählen steigende Zinsen, unkalkulierbare Preissprünge und Knappheit bei Baumaterialien sowie Personalmangel bei Handwerkern und Baufirmen. Auf der anderen Seite stehen die Immobilienkäufer, die nicht mehr so viel bezahlen können. So wird das Sinken der Immobilienpreise aller Wahrscheinlichkeit nach mit einem Rückgang der Neubauzahlen einhergehen. Was das wiederum für die Preisentwicklung im nächsten Jahr bedeutet, ist schwer abzuschätzen. (mit Material der dpa)