Eigentum verpflichtet – das zeigt sich jetzt gerade besonders. Wer ein Haus besitzt, muss in den kommenden Jahren mit hohen Kosten rechnen. Aber nicht überall wird es gleich teuer.

Berlin – Verglichen mit anderen europäischen Ländern ist die Eigentumsquote in Deutschland noch niedrig. Dennoch sind auch hierzulande fast 50 Prozent der Bevölkerung Eigentümer. Wohneigentum ist in Deutschland auch etwas Besonderes: Wer hier ein Haus kauft, hofft meistens, dass er oder sie dort das restliche Leben verbringen wird.

Entsprechend emotional ist es also, wenn auf politische Ebene über das Wohnen debattiert wird. Und das wird in den letzten Wochen und Monaten vermehrt getan: Es geht um klimafreundlicheres Wohnen, um die Absenkung des Energieverbrauchs und um die Grundsteuer. Es kommen große Veränderungen auf Wohneigentümer zu – die besonders den Kontostand treffen werden.

Kosten werden individuell ausfallen

Wie teuer es genau wird, das entscheidet sich anhand individueller Faktoren. Beim Heizungstausch etwa, kommt es darauf an, wann die alte Heizung ausgetauscht werden muss: Muss das in den nächsten zwei Jahren passieren, weil beispielsweise die Ölheizung langsam auf die 30 zugeht, dann wird es für den Eigentümer teurer, als für den, der vielleicht erst in zehn Jahren austauschen muss. Und bei der Grundsteuer haben Eigentümer noch weniger Macht: Das, was am Ende bezahlt werden muss, entscheiden schließlich die jeweiligen Gemeinden.

Dennoch gibt es Schätzungen, die hier anhand von zwei Beispielen veranschaulicht werden sollen. Geschätzt wird, wie hoch die Kosten für Heizungstausch, energetische Einsparmaßnahmen und Grundsteuer ausfallen könnten.

Beispiel 1: Einfamilienhaus à 140 Quadratmeter in Berlin, Baujahr 1975

Berlin ist, was die Grundsteuer betrifft, etwas Besonderes: Das Bundesland ist zugleich die Kommune, die den Hebesatz festsetzt. Die neue Koalition aus CDU und SPD hat sich in ihrem Koalitionsvertrag verpflichtet, ab 2025 die Grundsteuer abzusenken. Für dieses fiktive Haus haben wir berechnet, dass ab 2025 eine Grundsteuer von 1500 Euro fällig wird. Der tatsächliche Betrag wird wohl abweichen – der Hebesatz soll erst im kommenden Jahr bekannt werden.

Das Beispielhaus wurde im Jahr 2000 kernsaniert. Damals wurde auch eine neue Heizung installiert, eine Gasbrennwerttherme. Mit nun 23 Jahren ist auch diese langsam am Ende ihrer Laufzeit – wobei manche Gasheizungen 30 Jahre lang durchhalten können. Das heißt, in den kommenden zwei Jahren ist es wahrscheinlich, dass eine neue Heizung ins Haus muss. Möglich wäre, eine neue Gasheizung zu installieren. Dafür kann man 20.000 Euro veranschlagen. Allerdings raten Experten davon heutzutage ab, da der Gaspreis sehr wahrscheinlich steigen wird – was eine zusätzliche Belastung darstellen würde.

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Für klimaschonendere Wärmepumpe werden allerdings Investitionskosten in Höhe von aktuell rund 30.000 Euro fällig. Bis zu 40 Prozent der Kosten werden allerdings gefördert, bleiben also noch 18.000 Euro. Wartet der Eigentümer noch zwei Jahre, dann sinkt dieser Betrag auf 15.000 Euro, da aktuell ein neues Förderprogramm für den Heizungstausch erarbeitet wird.

Da das Haus bereits vor zwanzig Jahren kernsaniert wurde, muss jetzt weniger am Haus gemacht werden. Das Haus hat eine Energieeffizienzklasse E, verbraucht also im Jahr 130 bis 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr. Bis 2033 soll das Gebäude den Standard D erreichen, um so noch mehr Energie zu sparen. Nach einer Beratung wird entschieden, dass es in der Fassade noch Hohlräume gibt, die einfach zu dämmen wären und genügen würden. Das kostet 5000 Euro.

Beispiel 2: Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus in Hannover, 80 Quadratmeter, Baujahr 1928

Die Eigentümer dieser Beispielwohnung zahlen aktuell 354 Euro Grundsteuer im Jahr, das wird perspektivisch ab 2025 steigen. Wir gehen von einer neuen Grundsteuer von 400 Euro ab 2025 aus.

Diese Immobilie heizt mit einer Gasetagenheizung, jede Wohnung heizt also eigenständig. Die Gastherme dieses Eigentümers wurde vor fünf Jahren erneuert, er hat also noch etwas Zeit, sich Gedanken zu machen. Das Problem an dieser Konstellation: Der Wohnungseigentümer muss sich mit den anderen Parteien im Mehrfamilienhaus abstimmen. Nur wenn er in zehn bis 15 Jahren nochmal eine Gastherme einbauen ließe – was nicht empfohlen wird – kann er eigenständig handeln. Mit den anderen Eigentümern muss also jetzt abgewägt werden: Wollen sie künftig auf Fernwärme umsteigen? Oder eine Wärmepumpe für das Haus einbauen lassen?

So oder so ist hier mit höheren Investitionskosten zu rechnen, die sich auf die Eigentümer im Haus aufteilen. Ein Anschluss an die Fernwärme kostet zwischen 5000 und 15.000 Euro, darin sind auch die Kosten für die Übergabestation und die Entsorgung alter Geräte enthalten. Der Anschluss wird vom Bund gefördert, in vielen Gemeinden gibt es für den Anschluss auch eine Zusatz-Förderung.

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Eine Wärmepumpe in einem Mehrfamilienhaus wird deutlich teurer ausfallen. Für eine große Wärmepumpe, die alle Wohnungen im Haus versorgen soll, werden 42.000 Euro aktuell veranschlagt. Da die Eigentümer aber nicht sofort tauschen müssen, können sie es sich leisten, abzuwarten und die Entwicklungen am Markt zu beobachten. Erwartet wird, dass die Wärmepumpe in den kommenden Jahren wesentlich günstiger wird. In Norwegen kosten Wärmepumpen rund 15.000 Euro, in Großbritannien noch weniger – etwa 8000 Euro im Schnitt.

Der große Kostentreiber lauert in diesem Beispiel in der Sanierung. Das Altbau-Haus wurde bisher nur wenig modernisiert, die Effizienzklasse liegt bei G. Auch hier werden die Eigentümer nur gemeinsam über große Sanierungsmaßnahmen entscheiden können – sie sollten das aber bald tun. Zum einen, um Energiekosten so früh wie möglich einzusparen, zum anderen auch, weil sie die Sanierung noch vor dem Heizungstausch abgeschlossen haben sollten. Für eine große Sanierung würden folgende Maßnahmen anfallen:

Hier sprechen wir von mindestens 200.000 Euro Investitionskosten, es könnte auch bis auf 400.000 Euro steigen. Natürlich müsste in diesem Beispiel die Kosten kein Eigentümer alleine stemmen. Dennoch sind sie happig.

Diese Faktoren entscheiden über die Kosten

Allein diese zwei Beispiele veranschaulichen sehr gut, wie schwer es ist, pauschale Beträge zu nennen. Zu unterschiedlich können die entscheidenden Faktoren ausfallen. Diese sind unter anderem:

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