In den vergangenen Jahren sind die Wohnungspreise gefallen. Eine Studie zeigt, welche Städte aktuell attraktiv sind und nennt lohnenswerte und riskante Standorte.

Ob als Geldanlage oder zur Selbstnutzung – die eigene Immobilie ist für viele Menschen ein Traum. Gleichzeitig gilt: Während einige Städte durch Zuzug und wirtschaftliche Dynamik wachsen, stagnieren oder schrumpfen andere – mit direkten Auswirkungen auf die Investitionschancen. Das aktuelle Rendite-Risiko-Ranking des Immobiliendienstleisters Lübke Kelber beschäftigt sich mit der Frage, welche Städte im Jahr 2025 besonders attraktive Perspektiven für Immobilienkäufer bieten.

Immobilienmarkt: Leipzig ist Spitzenreiter

Das Ranking 2025 analysiert die Investitionschancen in Wohnimmobilien in 111 deutschen Städten – mit besonderem Fokus auf Mehrfamilienhäuser. Doch es lassen sich einige zentrale Erkenntnisse ableiten. Gedacht ist das Ranking vor allem für professionelle Investoren – aber auch als private Käuferin oder Käufer finden Sie hier Orientierung, ob sich eine Immobilie vor Ort noch rechnet.

Laut der Untersuchung ist Leipzig Spitzenreiter – dicht gefolgt von Berlin und Potsdam. Passau macht im Vergleich zum Vorjahr den größten Sprung: Die Stadt verbessert sich dank starkem Bevölkerungswachstum und sinkenden Leerstandsquoten. Das Ruhrgebiet wird unterschätzt: Die Städte wachsen wieder, und der Strukturwandel zeigt Wirkung.

Warum Rendite allein nicht genügt: Die Standortattraktivität bei Immobilien

Das Besondere an der Untersuchung ist ihre Methodik: Lübke Kelber betrachtet nicht nur die zu erwartenden Renditen an insgesamt 111 Standorten, sondern bewertet auch die Standortattraktivität. Denn eine hohe Rendite allein macht ein Investment nicht automatisch empfehlenswert – sie kann auch ein Hinweis auf ein überdurchschnittliches Risiko sein. Die Standortattraktivität setzt sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen – darunter die Bevölkerungsentwicklung und die Lebensqualität. Letztere meint beispielsweise das lokale Kulturangebot, die medizinische Versorgung, Grünflächen und Betreuungsangebote.

Renditepotenzial: Wann sich der Kauf einer Immobilie lohnt

Die ermittelte Attraktivität eines Standorts setzen die Experten dann in Bezug zu einer Renditekennzahl. Dabei wird die erwartete Rendite für Investoren mit einer Mindestanforderung, der sogenannten Fair-Value-Rendite, abgeglichen. Diese Mindestanforderung zeigt, welche Rendite nötig ist, um das Risiko eines Standorts auszugleichen. Grundlage dafür sind die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und die speziellen Eigenschaften des jeweiligen Standorts. Die berechnete Fair-Value-Rendite schwankt deutlich: In Leipzig liegt sie bei 5,25 Prozent, in Dessau-Roßlau bei 7,6 Prozent, berichtet Spiegel Online. So viel Rendite auf ihr eingesetztes Kapital müssen Käufer also mindestens pro Jahr erwarten können, damit sich das Investment für sie im Vergleich zu anderen Anlageformen lohnt.

Übersteigt die tatsächlich erwartete Eigenkapitalrendite die Fair-Value-Rendite, spricht man von einer Überrendite – das Investment verspricht dann überdurchschnittliche Gewinnchancen. Liegt die erwartete Rendite hingegen darunter, droht eine Unterrendite, und es ist erhöhte Vorsicht geboten.

Darmstadt und Hanau profitieren von der Nähe zu Frankfurt am Main

Leipzig führt wie auch schon in den Vorjahren das Attraktivitätsranking an, gefolgt von Berlin und Potsdam. Hamburg konnte sich im Vergleich zum Vorjahr um vier Plätze steigern und rangiert auf Platz vier von 111. Besonders interessant sind die Daten zur Standortattraktivität von Darmstadt und Hanau. Sie profitieren stark vom Großraum Frankfurt am Main und weisen sogar einen höheren Score als manche Metropole auf. Komplettiert werden die oberen Plätze von Ulm, Mainz und Dresden. Der schwächste Markt unter den sogenannten A-Städten ist Köln auf Platz 23.

Das Ruhrgebiet und der Osten Deutschlands öfter am unteren Ende des Immobilien-Rankings

Strukturschwache Regionen wie das Ruhrgebiet und der Osten Deutschlands finden sich hingegen im unteren Teil der Auswertung. Aber auch hier gibt es Bewegung. So machten beispielsweise Bottrop, Dortmund, Essen, Mühlheim und Bochum, Duisburg und Gelsenkirchen einige Plätze gut.

Gewinner bei der Rendite: Attraktive und bezahlbare Städte im Umland von Metropolen

Setzt man dazu die Renditepotenziale in Beziehung, ergibt sich aber mitunter ein anderes Bild. Denn in attraktiven Metropolen wie Potsdam, Berlin oder Hamburg lassen sich trotz der Standortattraktivität nur wenig Renditepotenziale realisieren. Hier sind Bestandsimmobilien in guten Lagen bereits so teuer, dass sie potenziell eine Unterrendite erzielen. Gleichzeitig sind die Risiken eines Immobilieninvestments in den Top-Lagen aber eher gering.

Das spiegelt einen deutschlandweiten Trend wider, sagte Mark Holz, Leiter Strategie und Forschung bei Lübke Kelber, dem Internetportal Spiegel Online: „Seit 2019 verlieren die Metropolen Bevölkerung an umliegende Regionen.“ Dieser Trend sei durch die Pandemie nicht ausgelöst, aber verstärkt worden. „Gewinner dieser Entwicklung sind vor allem attraktive und bezahlbare Städte der zweiten Reihe oder Umlandgemeinden, die von dem zunehmenden Trend der Sekundärurbanisierung profitieren“, sagte Holz.

Zu den Städten, die trotz ihrer geringeren Bekanntheit oder Größe besonders attraktive Investitionsmöglichkeiten bei gleichzeitig geringem Risiko bieten, zählen Hanau, Darmstadt, Erlangen und bei Neubauten auch Augsburg und Heilbronn. Wer bereit ist, etwas höher ins Risiko zu gehen, ist laut der Untersuchung mit Lübeck und Aachen gut beraten. Bei Neubauwohnungen ordnen sich die Listen noch einmal etwas anders. Hier werden auch Fürth und Bamberg genannt. Ein hohes Risiko, aber auch hohe Chancen liegen beispielsweise in Delmenhorst, Paderborn, Recklinghausen.

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