Der Immobilienmarkt in Stuttgart ist seit vielen Jahren angespannt. Kann sich ein Normalbürger in der Landeshauptstadt überhaupt noch Haus und Wohnung leisten? Experte Mohamed Abu-Ijheisheh gibt im Gespräch mit BW24 einen Ausblick, wie sich der Markt in Zukunft entwickeln könnte.

Stuttgart - Schaffe, schaffe, Häusle baue. Dieser Satz kommt wohl jedem über die Lippen, wenn es um Schwaben geht. Doch der Wunsch nach den eigenen vier Wänden beschränkt sich selbstverständlich nicht auf das Schwabenland. Für viele Deutsche ist das Eigenheim ein langgehegter Wunsch, den es zu erfüllen gilt. Die einen bauen neu, andere hauchen bereits bestehenden Häusern und Wohnungen neues Leben ein. Doch der Weg zur Immobilie ist nicht immer ein leichter. Neben zahlreichen finanziellen Hürden bis hin zu dem passenden Objekt kann sich die Suche nach dem Traum-Zuhause in die Länge ziehen. Daher ist es wichtig, zu wissen, welche Kriterien man als Immobilienkäufer erfüllen muss.

Vor allem dann, wenn man beim Immobilienkauf einen ganz bestimmten Standort im Kopf hat. Je besser die Lage, desto wertbeständiger ist auch die Immobilie. Für Käufer heißt das wiederum, sie müssen tiefer in die Tasche greifen. Davon ist auch die baden-württembergische Landeshauptstadt Stuttgart nicht ausgenommen. Nicht nur Mieter müssen hier vergleichsweise viel Geld für den Quadratmeter ausgeben, auch Immobilienkäufer.

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Und dennoch ist Stuttgart ein attraktiver Wohnstandort, wie Mohamed Abu-Ijheisheh, Vertriebsleiter bei der Deutschen Bank Postbank Stuttgart im Interview mit BW24 sagt. Einige Stuttgarter Stadtteile sind dabei besonders lukrativ für den Immobilienkauf. Seit 13 Jahren ist der Geschäftsmann im Immobilienbereich tätig, begleitet Menschen auf ihrem Weg zum Eigenheim. In unserer Immobilien-Serie steht er BW24 als Experte zur Seite. Der gebürtige Stuttgarter kennt die Region wie seine Westentasche. „Stuttgart hat sehr viele Vorzüge in einem“, sagt er uns, als wir ihn über den Dächern von Stuttgart zum Gespräch treffen, um mit ihm über die Immobilienlage in der Region zu sprechen.

Kultur, Wirtschaft und Lebensqualität: Stuttgart lockt Investoren und Immobilienkäufer an

Stuttgart steht für viele Menschen als Inbegriff von Wirtschaftsstärke, Innovation und Lebensqualität. Diese Faktoren haben die Stadt zu einem begehrten Ziel für Immobilieninvestitionen und Wohnraumsuchende gemacht, wie auch Mohamed Abu bestätigt. „Die Wirtschaftskraft ist immens. Wir haben hier namhafte Unternehmen, die weltweit tätig sind. Egal ob Automobilindustrie, IT oder sonstige Bereiche. Das zieht natürlich Fachkräfte an“, erklärt er. „Wir haben hier einige zehntausend Ingenieure im Stuttgarter Raum, die natürlich auch die Wirtschaftskraft der Landeshauptstadt erhöhen – was wiederum auch die Investoren für Immobilien betrifft.“

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Ein weiterer Pluspunkt laut dem Vertriebsleiter: Stuttgart ist im Vergleich zu anderen Großstädten wie etwa Frankfurt sehr sicher. Erhöhte Kriminalität oder gar Ghettobildung gibt es in der Landeshauptstadt nicht. „Kulturell hat Stuttgart sehr viel zu bieten. Allein die Staatsoper oder die Staatsgalerie sind weltbekannt“, ergänzt er. Zugleich sprechen Lage und Umgebung für sich. Erstere biete zwar Vorteile, führe aber auch zu Problemen, erklärt Mohamed Abu. „Durch die Kessellage können wir nicht unendlich in die Weite bauen. Stuttgart liegt in einem Talkessel und somit haben wir nur die Fläche, die uns zur Verfügung steht.“

Wohnungsnot spitzt sich laut Experte weiter zu: „Die Verknappung, die jetzt schon da ist, wird noch größer“

Die Attraktivität Stuttgarts als Wohnort lässt die Nachfrage nach Wohnraum immer weiter steigen – und hat in den vergangenen Jahren so auch zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise geführt. Dies betrifft sowohl Mietobjekte als auch Eigentumswohnungen und Häuser. Dies stellt eine Herausforderung für diejenigen dar, die in Stuttgart und näherer Umgebung nach bezahlbarem Wohnraum suchen. Die Stadt Stuttgart bietet Vermietern daher umfangreiche Garantien und auch Zuschüsse für Sanierung, wenn sie ihre Wohnungen an einkommensschwache Personen vermieten.

Eine Besserung der Lage ist aber nicht in Sicht. Laut dem Nachhaltigkeitsbericht für Stuttgart müssen allein in der Landeshauptstadt bis 2030 zwischen 15.000 und 22.000 neue Wohnungen geschaffen werden. „Die Verknappung, die jetzt schon da ist, wird noch größer. Daher werden die Preise definitiv hochgehen müssen – leider“, schätzt Mohamed Abu. Ein Szenario, wie sich derzeit auf dem Münchener Immobilienmarkt abspielt, sieht er aber für Stuttgarts Zukunft nicht. „München war in den vergangenen Jahren sehr stark im Fokus von ausländischen Investoren. Da ist Stuttgart noch nicht angelangt“, erklärt er und meint: „Darüber können wir froh sein. Denn im Fall von München kaufen die meisten Investoren die Immobilien und diese haben dann Leerstand. München und Stuttgart kann man somit nur bedingt vergleichen.“

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Für Immobilieninvestoren bietet die aktuelle Situation in Stuttgart jedoch auch Chancen. Der hohe Bedarf an Wohnraum macht Immobilieninvestitionen in der Region attraktiv. Viele Investoren setzen auf den Bau von neuen Wohnungen und die Modernisierung von Bestandsimmobilien, um von der steigenden Nachfrage zu profitieren. Das macht sich auch im Stadtbild bemerkbar. Wer derzeit durch Stuttgart läuft, sieht Baustellen an jeder Ecke. Der Mix aus Neubauten, Abrissen und Renovierungen ist bunt. Aber ist auf lange Sicht ein Trend erkennbar? „Aktuell haben wir nur eine Momentaufnahme. Diese zeigt, dass wir in Stuttgart gerade weder in die eine, noch in die andere Richtung gehen“, sagt Mohamed Abu. Einen Grund dafür sieht der Experte unter anderem im Einbruch des Neubaumarkts durch gestiegene Bauzinsen.

Saniert und renoviert wird dennoch nicht mehr als sonst, denn auch Materialkosten sind immens in die Höhe geschossen. „Man darf auch nicht vergessen, dass es auch an den passenden Handwerkern fehlt“, gibt Abu zu bedenken. Auf lange Sicht führe aber kein Weg an Investitionen in den Neubau vorbei, vor allem hinsichtlich des geplanten Energiegesetzes. Werden sich in Zukunft Wolkenkratzer in der Landeshauptstadt aneinander reihen, um die Nachfrage nach Wohnraum abdecken zu können? Das kann der Immobilienmakler ausschließen. „Ich kann zwar nicht in die Glaskugel schauen, aber ich kann mit großer Gewissheit sagen, dass wir keine Skyline wie etwa in Frankfurt bekommen werden“, sagt der Immobilienmakler. „In einem Kessel können wir nicht an den Rändern Wolkenkratzer bauen. Im weiteren Umfeld wäre das zwar möglich, aber Stuttgart selbst ist dafür nicht geeignet.“

Experte im Interview: Kann sich ein Normalbürger überhaupt noch Wohnraum in Stuttgart leisten?

Seit einiger Zeit sinken die Immobilienpreise in Stuttgart und Umgebung zwar, eine Finanzierung werde unter anderem angesichts der hohen Darlehenszinsen aber für viele ein Ding der Unmöglichkeit. Ähnliches lässt sich auch in anderen deutschen Großstädten beobachten. Ein direkter Vergleich sei dennoch schwierig, meint der Immobilienexperte. „Die Preise sinken derzeit überall, aber natürlich in verschiedenen Bandbreiten“, erklärt er. „In München sind die Preise in den letzten Jahren extrem gestiegen. Daher ist der Abfall der Immobilienpreise nun entsprechend groß. Dieser Trend ist in Stuttgart zwar auch sichtbar, allerdings nicht in diesen Dimensionen wie in München.“ Andere deutsche Städte, wie etwa Leipzig oder Dresden konnten in den letzten Jahren keinen großen Zuwachs verzeichnen. Dementsprechend gering sei auch der Preisverfall.

Kommt also irgendwann der Punkt, an dem Privatpersonen sich keine Immobilie mehr in Stuttgart leisten können? Das sei schon jetzt sehr schwierig, meint Abu. Durch den immensen Anstieg der Darlehenszinsen Anfang letzten Jahres von knapp einem Prozent auf derzeit 4,5 Prozent, seien die Preise in Stuttgart bereits jetzt schon sehr hoch angesiedelt. „Diejenigen, die sich bislang für Immobilien im Preisrahmen von 800.000 Euro interessiert haben, stellen fest, das können sie sich nicht mehr leisten. Also gehen sie runter auf Kaufpreise von 500.000 Euro“, berichtet er. „Es wird einfach nur eine Verschiebung geben, der Markt wird aber trotzdem belebt sein“, ist er sich sicher.

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