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Auf dem Weg zur Traumimmobilie gibt es viele Punkte zu beachten. Im dritten Teil der BW24-Serie erklärt der Stuttgarter Immobilien-Experte Mohamed Abu, wie der Kauf gelingt.

Stuttgart - Ein Häuschen mit Garten, am besten frei stehend, ruhig gelegen, aber mit guter Anbindung zur nächsten Großstadt – davon träumen viele. Angesichts der hohen Immobilienpreise, steigender Darlehenszinsen und einem winkenden Schuldenberg platzt der Traum von den eigenen vier Wänden oftmals so schnell wie eine Seifenblase. Doch wer einige wichtige Punkte bedenkt, gut plant und vorbereitet ist, kann sich durchaus den Traum vom Eigenheim erfüllen. Übrigens: In diesen Städten in Baden-Württemberg lohnt sich der Kauf einer Immobilie besonders. In unserer Immobilienserie werfen wir einen Blick auf die Lage in Baden-Württemberg und beantworten Fragen rund um das künftige Eigenheim. BW24 hat bei Immobilienmakler Mohamed Abu von der Deutschen Bank und Postbank in Stuttgart nachgefragt, wie der Weg in die eigenen vier Wände gelingt.

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Der Traum von den eigenen vier Wänden: Diese Kriterien müssen potenzielle Käufer erfüllen

Egal ob Einzimmerwohnung, Maisonette-Wohnung oder Doppelhaushälfte: Grundsätzlich kann jeder eine Immobilie erwerben. Gewisse Rahmenbedingungen müssen aber durchaus gegeben sein, wenn man einen Kauf finanzieren möchte – etwa ein Mindestalter von 18 Jahren, ein regelmäßiges Einkommen und kein negativer Schufa-Eintrag sind nur drei von vielen. Allem voran ist natürlich das gewisse Kleingeld nötig, um überhaupt als Käufer infrage zu kommen. Das Eigenkapital sollte bei 20 Prozent liegen, rät Mohamed Abu. Außerdem sollte die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung ein Drittel, etwa 35 Prozent, des Nettoeinkommens nicht übersteigen. „Eine zu hohe Belastung lässt einem sonst keine finanziellen Freiheiten mehr. Schließlich möchte man sich ja noch das eine oder andere gönnen, etwa einen Urlaub“, gibt der Makler zu Bedenken.

Diese finanziellen Voraussetzungen sollten laut Experte für eine erfolgreiche Eigenheimfinanzierung erfüllt sein:

In einigen Fällen rät er sogar von einem Kauf ab. Generell solle das Budget 35 Prozent vom Einkommen nicht überschreiten. „Auch sollte man sich Gedanken über die kommenden Jahre machen. Hat man zum Beispiel vor, eine Familie zu gründen, muss man beachten, dass gegebenenfalls ein Großteil eines der beiden Einkommen wegfällt“, sagt Mohamed Abu. Wer dennoch Nachwuchs plane und das beim Kauf schon wisse, der sollte die Rate der Tilgung geringer ansetzen und eine hohe Sonderzahlung festsetzen, empfiehlt der Immobilien-Experte. „Somit hat mein einen höheren Puffer. Sollte man dann zum Beispiel durch Bonuszahlung oder ähnliches mehr Geld zur Verfügung haben, kann man das jederzeit einzahlen.“

Außerdem sei es wichtig, sich bewusst zu machen, dass die monatliche Belastung über Jahrzehnte geht. „Das heißt, wenn ich jetzt etwas kaufe und kann die Kosten gerade noch so stemmen – da würde ich sofort von abraten.“

Step by step zur Immobilie: „Das ist ein Prozess und keine schnelle Entscheidung“

Der Kauf einer Immobilie ist keine Entscheidung, die man leichtfertig trifft. Vieles muss beachtet, ebenso vieles durchdacht werden. Schon vor einer Besichtigung sollte man die Rahmenbedingungen einer möglichen Finanzierung abklären. Diese sollte zudem aktuell sein, rät Mohamed Abu. Wer seinen finanziellen Rahmen kennt, kann sich auch über seine Wünsche und Bedürfnisse klarer werden. Denn nicht alles ist realisierbar, wie der Makler aus Erfahrung weiß. „Ich bekomme oft zu hören: Ich möchte ein Haus und einen Garten. Am besten frei stehend, bezahlbar und in Stuttgart“, sagt er lachend. „Das wollen alle, aber die Realität sieht anders aus. Wer diese Dinge haben will, muss mit 1,5 Millionen Euro rechnen.“ Wie sich der Immobilien-Markt in der baden-württembergischen Landeshauptstadt entwickeln wird, auch davon hat Experte Mohamed Abu eine klare Vorstellung.

Daher sei es wirklich wichtig, sich vorab Gedanken zu machen, was die Immobile mitbringen sollte. „Was ist ein Muss-Kriterium für mich? Welche Größe, wie viele Räumlichkeiten? Welches Stockwerk kommt für mich infrage? Erst wer sich darüber im Klaren ist, sollte auf Immobiliensuche gehen.“ Andernfalls kann sich die Suche sehr lange hinziehen.

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„Das ist ein Prozess und keine schnelle Entscheidung“, weiß auch Mohamed Abu. Dennoch rät er: „Wenn man durch eine Wohnung läuft und man das Gefühl hat, man fühlt sich wohl, sollte man auf sein Bauchgefühl hören. Dann noch zu warten und zu hoffen, dass etwas Besseres kommt, ist ein Fehler. Ich garantiere, man wird es bereuen.“ Hat man eine mögliche Traumimmobilie gefunden, ist Vorbereitung auf die Besichtigung das A und O. Das Exposé sollte vorab aufmerksam durchgelesen, offene Fragen notiert werden.

Bei der Besichtigung selbst sollten sich Interessenten außerdem danach erkundigen, ob in nächster Zeit Sanierungen anstehen und auch wie die Situation in umliegenden Gebäuden ist. Ebenso wichtig sei es, sich das Umfeld des Objekts anzusehen. Sind in näherer Umgebung Bauarbeiten geplant, steht den potenziellen Käufern daher Baulärm bevor? Auch Aspekte wie Verkehrsanbindung und die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sollten vorab geprüft werden, rät der Immobilienexperte. Viele Punkte, bei denen man durchaus den Überblick verlieren kann. „Es sind viele Faktoren, die bei einem Immobilienkauf wichtig sind“, gibt auch der Experte zu. Aber er sagt auch: „Das sachliche und finanzielle muss passen, aber die Emotionen spielen natürlich auch eine Rolle. Letzten Endes muss man auf sein Herz hören.“

Immobilienmakler rät: Vor dem Kauf Fachexperten konsultieren

Viele Aspekte eines Immobilienkaufs sind für die Interessenten Neuland. Sich einen Fachexperten zur Hand zu nehmen, kann daher nicht schaden, meint Mohamed Abu. „Das muss nicht sofort ein Experte sein, den man beauftragt. Es kann durchaus auch ein Nachbar oder ein Bekannter sein, der sich in den jeweiligen Bereichen auskennt“, sagt er.

Denn mehrere Paar Augen sehen bekanntlich mehr, etwa Baumängel, mögliche zukünftige Kosten aufgrund von Sanierungen oder ähnliches. „Hier spielen sowohl der Zustand, als auch die Frage eine Rolle, ob das Gebäude entsprechend ausbaubar ist“, sagt Mohamed Abu und spielt dabei auf das heiß diskutierte Gebäudeenergiegesetz an. Ab dem 1. Januar 2024 soll möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden. Bestehende Heizungen sollen weiterlaufen und repariert werden können, heißt es auf der Seite der Bundesregierung. Ab 2045 soll das Heizen mit fossilen Brennstoffen dann verboten werden.

Sowohl bei Immobilienbesitzern, als auch bei Interessenten hat der Gesetzesentwurf für Unsicherheit gesorgt. Die Postbank Stuttgart veranstaltet hierzu am 26. September einen Vortrag zum neuen Energiegesetz und was damit auf Eigentümer zukommt. „Da gibt es so vieles, was der Laie nicht bedenkt. Wir wollen die Leute darüber aufklären“, sagt Mohamed Abu.