Deutschlandweit freute sich die Hotellerie 2017 über ein Allzeithoch. Und die Perspektiven sind glänzend. Nur der Tölzer Hotelmarkt verliert seit Jahren an Boden. Die Stadt hat eine Hotelbedarfsanalyse in Auftrag gegeben. Chancen sind da, aber die Ergebnisse sind ernüchternd.
Bad Tölz – Da gab es doch einige lange Gesichter in der Stadtrats-Runde, als Michael Lidl von der Münchner „Treugast“ seine schonungslose Analyse des Tölzer Hotel-Istzustands und seiner Chancen vorgestellt hatte. Fazit: Viel zu lange hätten sich örtliche Hotelanbieter auf die Zugkraft des Alpamares verlassen, das zuletzt – vor der Schließung – auch noch stark in der Qualität nachgelassen hatte. Ohne diesen überregionalen „Magneten“ fehle nun das Alleinstellungsmerkmal, warum der Freizeittourist nach Tölz kommen und hier übernachten soll. „Es gibt keinen wichtigen Grund dafür.“
Die Stadt sei infrastrukturell ganz gut aufgestellt, aber im Grunde vor allem für den Tagestouristen interessant. Lidl lieferte detaillierte Zahlen und Fakten, brachte die Kernbotschaft immer wieder sehr einfach und klar zum Ausdruck: „Tölz hat nunmal kein Meer, keinen See, keinen Berg, und ein schöner Wanderweg und eine schöne Einkaufsstraße allein reichen nicht.“ Die örtlichen Hotels seien im Bestand im Durchschnitt viel zu klein. Auch die Qualität bewertet „Treugast“ als eher durchschnittlich. Beim Vergleich der größeren Häuser mit den besseren Hotels der Umgebung konnte sich keines mit dem Bewertungsniveau des Hotels Altwirt in Großhartpenning vergleichen. Das alles, so Lidl, sei „kein Vorwurf, sondern ein Statusbericht“.
Auch zum Thema Tagungshotel in Tölz hatte Lidl eine klare Meinung. Es gebe durchaus Nachfragepotenzial und würde die Tölzer Übernachtungszahlen spürbar beleben. Doch schöpften längst die Hotels in der Region die überregionale Nachfrage ab. Dem Tagungsgeschäft in Tölz sei „ein herausforderndes Umfeld“ zu attestieren. Eine ausreichende ganzjährige Auslastung sei in einem reinen Tagungshotel wohl nicht zu schaffen. Die vorhandenen Hotels hätten nicht die Betriebsgrößen, um die erforderlichen Betten-Kapazitäten anzubieten. „Das ist erstes Kriterium eines Tagungsveranstalters.“
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Auch zum Thema „Gesundheitshotel“ nahm Lidl Stellung. Das könne sogar sehr gut funktionieren, der Erfolg sei stark personenbezogen, wenn man etwa eine medizinische Koryphäe vorweisen könne. „Ist die weg, geht die Nachfrage zurück.“
Gleichwohl sieht die Firma „Treugast“ in Tölz sehr wohl Entwicklungspotenzial für Hotels und hat auch eine klare Handlungsempfehlung. Um die touristische Destination Bad Tölz wirklich voranzubringen, würde ein Full-Service-Upscale-Hotel mit 4 Sternen (upscale = gehoben) am Standort Bockschützstraße nötig sein. Die Lage an der Isar sei attraktiv und biete Potenzial für ein auf Outdoor- und Aktivurlaub ausgerichtetes Konzept. Ideal wäre es, wenn das Tophotel durch einen überregional Aufmerksamkeit erregenden Wellness-Bereich ergänzt würde, der auch für Einheimische nutzbar ist. Dafür wäre, so die Einschätzung, sogar eine namhafte Hotelmarke zu begeistern.
Es gibt eine große Einschränkung: Um das Areal optimal zu nutzen und zu bebauen, wäre eine Verlegung der Bockschützstraße erforderlich. Zweites Manko: Der Investitionsbedarf wäre deutlich erhöht und erschwert laut „Treugast“ die Finanzierung. Einen Betreiber zu finden, werde wohl auch nicht einfach sein. An der Bockschützstraße erkennt „Treugast“ auch Chancen für ein Limited-Service-Hotel (2 bis 3 Sterne, Garni). Das wäre risikoarm, leicht umzusetzen und biete die höchste Renditeerwartung. Die touristische Strahlkraft von Tölz werde allerdings „nur bedingt erhöht“.
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Auch zu den drei anderen möglichen Hotelstandorten gab Lidl eine Einschätzung ab. Der „Jodquellenhof“-Standort würde sich sowohl für ein Full-Service-Ferienhotel oder ein zeitgemäßes Gesundheitshotel anbieten. Es gebe aber kaum Synergieeffekte für ein Outdoor- und Aktivkonzept. Der Kurcharakter des Standorts schlage sogar negativ im Hinblick auf eine jüngere Gästeklientel zu Buche. Ein Gesundheitshotel erfordere zudem ein überregional wettbewerbsfähiges Ergänzungsangebot wie eine Spa-Erlebniswelt. Weitere Einschränkung: Das Areal ist in Privatbesitz.
An der Arzbacher Straße wäre ein Limited-Service-Hotel denkbar. Hubschrauber-Landeplatz, Wohnbebauung in der Nachbarschaft und Bürgerbegehren werden als nachteilig bewertet. Der Kurhaus-Standort (Türk-Wiese) erhält im Ranking schließlich die geringste Punktezahl. Der Ausblick sei wenig attraktiv, und die möglichen Synergieeffekte zum Kurhaus werden durch erhöhte Lauf- und Funktionswege fürs Personal aufgehoben. Auch zum Thema Bichler Hof merkte Lidl einen Satz an. Genau wie alle anderen Hotels, die im Umland in Planung seien, habe es seiner Meinung nach keinen großen Einfluss auf den Tölzer Hotelmarkt oder neue Hotelvorhaben.
Christoph Schnitzer