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Hamm baut kaum noch: Die Zahl der Baugenehmigungen ist im ersten Quartal 2023 eingebrochen. Was die Zahlen aussagen und was die Stadt dagegen machen kann.

Hamm – Die Zahl der Baugenehmigungen in Hamm ist im ersten Quartal 2023 eingebrochen. 29 Genehmigungen auf Papier wurden eingereicht – das entspricht einem Achtel des Vorjahreswertes. „Wenn sich nichts tut, müssen wir davon ausgehen, dass in diesem Jahr deutlich weniger gebaut wird als zuvor“, sagt Thorsten Berger. Er leitet die städtische Abteilung für Wohnungsförderung. Steuert Hamm auf eine Wohnungskrise zu, wie Oberbürgermeister Marc Herter im Frühjahr bei der „ImBau“ sagte?

Was die Zahlen aussagen

Die Zahl 29 entspricht nicht allen Baugenehmigungen, die in Hamm eingereicht wurden. Was online eingereicht wird, taucht in der Statistik nicht auf, sondern wird ausschließlich vom Statistischen Landesbetrieb IT NRW erfasst – und das legt seine Daten erst 2024 vor. Berger erfasst aber die Baugenehmigungen auf Papier für Hamm. Da es keine strukturellen Änderungen gab (wie eine Umstellung des Genehmigungsverfahrens), geht er davon aus, dass die Zahlen für 2022 und 2023 vergleichbar sind. Der Wert zeigt: Das Interesse, neu zu bauen, ist stark gesunken.

Die Gründe liegen aus seiner Sicht auf der Hand. Die Zinsen sind deutlich gestiegen, gleichzeitig gab es immer wieder Engpässe bei Material sowie einen Mangel an Fachkräften.

Je nach Verfahren dauert es sechs Wochen bis drei Monate, bis eine Baugenehmigung bearbeitet ist. Doch auch wenn der Bau genehmigt ist, holt noch lange keiner einen Bagger. Das zeigt ein Vergleich zwischen Baugenehmigungen und -fertigstellungen: Zwischen 2011 und 2021 wurden 800 Wohneinheiten weniger fertig als Baugenehmigungen erteilt wurden.

Wie viele Neubauten braucht Hamm?

Etwas mehr als 420 Wohneinheiten – Wohnungen und Häuser – sollten pro Jahr in Hamm gebaut werden. Diesen Wert hat die Stadtverwaltung aus dem „Handlungskonzept Wohnen und Pflege 2025“ für Hamm abgeleitet. Stimmt die Zahl? „Eigentlich war das Handlungskonzept schon wenige Monate nach seinem Erscheinen überholt“, sagt Berger. Es wurde im Frühjahr 2015 vorgelegt, im Sommer folgte die Flüchtlingskrise – es kamen viel mehr Menschen nach Hamm als gedacht. Aktuell wird ein neuer Masterplan Wohnen erstellt. Er soll in einigen Monaten vorliegen.

Neubauten sind unter anderem nötig, weil Hamm gewachsen ist. Ende 2022 lebten nach Zahlen der Stadt 182 193 Menschen in Hamm – 4 000 mehr als zehn Jahre zuvor. Gleichzeitig sinkt seit Jahren die durchschnittliche Haushaltsgröße. Weniger Menschen leben gemeinsam in einer Wohnung, sodass selbst bei gleichbleibender Bevölkerungszahl zusätzlicher Wohnraum nachgefragt wird.

Dazu kommt, dass ein Teil des Wohnraums verloren geht. Alte Häuser werden abgerissen, Ansprüche ändern sich. Es braucht beispielsweise infolge der Alterung deutlich mehr barrierefreie Wohnungen. Und diese können in einigen Altbauten gar nicht eingerichtet werden.

Wie viele Wohnungen gibt es?

Der Wohnungsbestand ist gestiegen. Ende 2021 gab es 2 700 Wohnungen mehr in Hamm als zehn Jahre zuvor, nämlich 87 800. Etwa 1 100 davon stehen leer: Das hat die Stadt anhand der Stromzählermethode ermittelt. Die Stadtwerke prüfen dabei, bei wie vielen ihrer Anschlüsse kein oder nur extrem wenig Strom verbraucht wird.

Dann liegt die Vermutung nahe, dass keiner in der Wohnung lebt. „Man kann nicht davon ausgehen, dass all diese Wohnungen dem Markt zur Verfügung stehen“, sagt Berger. Einige seien beispielsweise leergezogen, um das Gebäude zu sanieren. Andere sind Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern, die die Eigentümer für ihre Familie gedacht hatten – und nicht an andere vermieten wollen. Weitere sind marode und nicht mehr bewohnbar.

Wer sucht eine Wohnung?

Ein Teil der Menschen auf Wohnungssuche meldet sich bei der Stadtverwaltung. 2022 waren das etwa 1 200 Haushalte. Auffällig ist, dass die Zahl der größeren Haushalte zuletzt deutlich gestiegen ist. „Wir brauchen inzwischen Wohnungen für deutlich mehr als fünf Personen“, sagt Berger. Bisher gibt der Markt das kaum her. „Viele bauen für den Standard. Wenn dann jemand etwas anderes braucht, ist das kaum zu finden.“

Werden geförderte Wohnungen gebaut, versucht die Stadt auf Investoren einzuwirken: Dass sie beispielsweise Wohnungen nebeneinander oder übereinander bauen, die bei Bedarf zusammengelegt werden können. In Hamm gibt es neben Großfamilien auch Senioren-WGs, die größere Wohnungen brauchen. Berger geht davon aus, dass die Nachfrage nach größeren Wohnungen noch steigt.

Welcher Wohnraum fehlt noch?

Berger beobachtet den Hammer Wohnungsmarkt seit Jahren. Seinem Eindruck fehlen neben Wohnungen für größere Familien auch barrierearme und altengerechte Wohnungen. „Auch guter und günstiger Wohnraum fehlt“, sagt er. Insgesamt habe sich die Lage zuletzt verändert. „Die Verfügbarkeit ist nicht mehr so gegeben und die Preise sind gestiegen.“

Welche Möglichkeiten hat die Stadt?

Wenn private Bauherren so wie jetzt gar nicht erst einen Bauantrag stellen, kann die Stadt wenig tun. „Wenn mehr gebaut werden soll, braucht es dazu Förderprogramme von Land und Bund“, sagt Berger.

Beeinflussen lässt sich vor allem der preisgebundene Wohnraum. Jedes Jahr hat das Land ein Budget für Bauprojekte in diesem Segment. Jede Kommune bekommt eine Summe zugewiesen, für Hamm waren das in diesem Jahr 6,8 Millionen Euro. Das Geld geht an Bauherren, die sich verpflichten, Wohnungen für mehrere Jahre zu einem festgelegten Mietpreis anzubieten.

In den vergangenen Jahren hatte die Stadt eine deutlich höhere Fördersumme ausgezahlt als zunächst geplant: Rufen andere Städte ihr Budget nicht ab, geht das Geld an Kommunen, die Anträge stellen. Hier hatte Hamm zugegriffen und mehr Förderanträge eingereicht. Damit das gelingt, tausche man sich eng mit Investoren aus, die häufiger geförderten Wohnraum errichten, sagt Berger.

Dennoch fallen jedes Jahr mehr Wohnungen aus der Preisbindung als neu dazukommen. Knapp 6 700 preisgebundene Wohnungen gab es Ende 2021 in Hamm – 2 000 weniger als zehn Jahre zuvor.

Wer preisgebunden baut, erhält unter anderem günstige Kredite und einen Tilgungszuschuss. Weil frei finanzierter Wohnraum aktuell kaum zu realisieren sei, plante zuletzt die HGB um: Sie baut ein Mehrfamilienhaus am Stadttor Ost preisgebunden statt frei finanziert. Berger zufolge erwägen weitere Investoren, ob sie es ebenso machen sollen. Unbegrenzt ist das allerdings nicht.

Doch ob es dieses Jahr Fördergelder gibt, die andere Kommunen liegenlassen und die deshalb nach Hamm fließen? Das ist fraglich. Berger sagt, dass das Landesprogramm für die Wohnraumförderung schon jetzt überzeichnet ist.