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© Rolf Oeser

Steigen die Mieten weiter? Wieso wird nicht einfach mehr gebaut? Bringt die Mietpreisbremse nichts? Die Frankfurter Rundschau beantwortet Fragen zur Wohnungssituation in Frankfurt.

Wie schwierig ist es in Frankfurt, für eine Familie mit durchschnittlichem Jahreseinkommen eine halbwegs bezahlbare Wohnung zu mieten?

Sehr schwierig. Das Angebot ist knapp. Die vergleichsweise günstigen Wohnungen der öffentlichen Wohnungsgesellschaften wie ABG, Nassauische Heimstätte oder auch von Genossenschaften sind so begehrt, dass es in der Regel lange Wartelisten gibt. Die auf den gängigen Portalen inserierten Wohnungen sind dagegen im Schnitt extrem teuer. Kein Wunder, dass sich viele nach Wohnungen im Umland umschauen.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Frankfurt sind zuletzt stark gesunken. Sind bald auch Mietwohnungen günstiger zu haben?

Im Gegenteil. Freie Wohnungen werden nach Zahlen des Maklerhauses JLL derzeit im Mittelwert für 16,88 Euro pro Quadratmeter inseriert. Das sind gut vier Prozent mehr als im Sommer und über 16 Prozent mehr als vor fünf Jahren. Vieles, was auf Immobilienportalen angeboten wird, ist für Familien aber ohnehin keine Hilfe. Nach Zahlen von Immoscout 24 handelte es sich Ende des Jahres bei 41 Prozent der Angebote in Frankfurt um möblierte Wohnungen. Die sind in der Regel sehr klein und sehr teuer.

Wird sich die Situation bald entspannen?

Das ist nicht in Sicht. Frankfurt wächst. Nach einer städtischen Prognose könnten schon im Jahr 2028 erstmals mehr als 800.000 Menschen in Frankfurt leben. Die Nachfrage bleibt riesig, das Angebot ist sehr knapp.

Woran liegt das?

Wer in Frankfurt eine Wohnung hat, bezahlt für diese in der Regel eine Miete, die deutlich unter der liegt, die er nach einem Umzug innerhalb Frankfurts zahlen würde. Selbst wer in eine kleinere Wohnung umzieht, legt meist drauf. Und das führt zu einer geringen Fluktuation. Mit jedem weiteren Anstieg der Angebotsmieten schrumpft nach Beobachtung von JLL die Zahl der inserierten Wohnungsangebote.

Die Mietpreisbremse sollte doch verhindern, dass die Mieten nach Mieterwechsel immer stärker steigen. Hat diese denn gar nichts gebracht?

Nach dieser Regelung darf die neue Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese steigt allerdings mit jedem neuen Mietspiegel an. Nach dem noch geltenden von 2022 lag sie im städtischen Durchschnitt bei 10,29 Euro pro Quadratmeter. Das war ein Plus von 9,9 Prozent im Vergleich zum Wert von 2018. Der im Juni in Kraft tretende neue Mietspiegel wird den Spielraum weiter erhöhen. Nicht alle Eigentümer:innen halten sich zudem an die Mietpreisbremse. Und mancher Haushalt ist so froh, endlich etwas gefunden zu haben, dass er die zu hohe Miete akzeptiert.

Wieso wird nicht einfach mehr gebaut?

So einfach ist das nicht. In Frankfurt sind bis zur Baukrise jedes Jahr sehr viele neue Wohnungen auf den Markt gekommen, im Jahr 2020 zum Beispiel 4349. Zum allergrößten Teil handelte es sich dabei aber um sehr teure Eigentumswohnungen. Mietwohnungen bauen in erster Linie die öffentlichen Wohnungsunternehmen. Und selbst diese sind meist nicht günstig. Die freifinanzierten Wohnungen etwa, die die Nassauische Heimstätte im Bockenheimer Schönhofviertel baut, sollen für gut 15 Euro pro Quadratmeter zu haben sein. Günstiger gehe es angesichts der hohen Baukosten nicht, heißt es.

Nun ist das Baugeschehen stark eingebrochen, viele Projekte liegen auf Eis. Wie schlimm ist das?

Das kommt auf das Projekt an. Besonders schlimm ist, wenn Quartiere mit hoher Quote an Sozialwohnungen und an gemeinschaftlichen und genossenschaftlichen Projekten, wie das der ABG im Hilgenfeld, später fertig werden. Denn geförderten und dauerhaft günstigen Wohnraum gibt es viel zu wenig. Die Zahl der Sozialwohnungen lag zuletzt auf einem neuen Tiefstand. Eine Trendwende ist nur möglich, wenn die Stadt versucht, das Auslaufen von Bindungen zu verhindern und gleichzeitig neue Wohnungen des ersten Förderwegs mit möglichst langer Bindungsfrist entstehen.

Selbst Menschen, die eine Wohnung haben, leben zum Teil in Angst vor Verdrängung. Ist das berechtigt?

Zum Teil ja. Trotz reduzierter Kappungsgrenze dürfen die Mieten in Frankfurt innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. So schnell wachsen die Einkommen aber oft nicht. Viele Haushalte geraten angesichts der allgemeinen Teuerung schon bei geringen Mieterhöhungen in Problemsituationen, fürchten, sich die Wohnung nicht mehr leisten zu können. Schwierigkeiten kann es zudem geben, sobald ein Mietshaus verkauft wird.

Wieso?

Die neuen Eigentümer:innen versuchen im schlimmsten Fall, die bisherige Bewohnerschaft loszuwerden, um höhere Mieteinnahmen erzielen zu können. In den vergangenen Jahren haben Käufer:innen zudem in großer Zahl Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt und diese einzeln verkauft. Auch das ging nicht selten mit einer Verdrängung der bisherigen Mieter:innen einher,

Inzwischen muss die Stadt doch solche Umwandlungen nicht mehr erlauben. Hat das etwas gebracht?

Durchaus. Nach Zahlen der Bauaufsicht und des Gutachterausschusses für Immobilienwerte sind solche Umwandlungen deutlich zurückgegangen. Das könnte sich allerdings wieder ändern. Die neue Landesregierung will den Umwandlungsvorbehalt Ende 2025 auslaufen lassen.