Wohnungen in Hamm sind knapp – und ausgerechnet jetzt baut kaum jemand. Kann der soziale Wohnungsbau die Probleme lösen?

Hamm – Für Vermieter läuft es gerade gut. Für eine Neubauwohnung im Hammer Westen verlangen einige jetzt 12 Euro pro Quadratmeter – vor wenigen Jahren waren solche Preise undenkbar. „Bei mir steht keine Wohnung frei“, sagt Cevdet Karademir vom Unternehmen Immoplan. „Zieht einer aus, hat er schon einen Nachmieter parat.“

Etwa 1 000 der 88.000 Wohnungen in der Stadt sind aktuell leer. Die Stadtverwaltung Hamm nennt dies ein sehr niedriges Leerstandsniveau – schließlich erklären sich etliche der Leerstände damit, dass Wohnungen saniert werden müssen oder jemand umzieht. Neubauten wären eine Lösung. Es baut sie nur keiner.

Der frei finanzierte Wohnungsbau ist komplett eingebrochen.

Beispiele für stockende oder nicht erst begonnene Bauprojekte gibt es im ganzen Stadtgebiet. Im Baugebiet Kurze Brede verzögert sich mit Verweis auf die Kosten der Endausbau, Verzögerungen gibt es im Hallohpark in Bockum-Hövel, dem Wieland Carrée in Wiescherhöfen. Die Liste ließe sich fortsetzen. „Der frei finanzierte Wohnungsbau ist komplett eingebrochen“, sagt Karademir. Seit mehr als 20 Jahren ist er in der Branche, als Bauunternehmer und Vermieter. Eine Situation wie die aktuelle habe er noch nie erlebt.

Es kam vieles zusammen: Corona, Lieferengpässe etwa durch den blockierten Suez-Kanal und den Stau im Hafen von Schanghai, Fachkräftemangel, Krieg in der Ukraine, die Inflation, Zinserhöhungen. „Wir haben hier eine riesige Krise – und die Politik reagiert nicht“, sagt Karademir. 15 bis 20 Einfamilienhäuser habe er sonst pro Jahr gebaut, dieses Jahr würden es höchstens eine Hand voll.

Bauunternehmer beschäftigt keine anderen Firmen mehr - „dafür reicht die Arbeit nicht“

Immerhin: Er hat keinen seiner etwa 20 Mitarbeiter entlassen. Allerdings beschäftigt er keine Subunternehmer mehr. „Sonst habe ich andere Firmen beauftragt, um Projekte durchzuführen.“ Jetzt stemmt Karademirs Firma die Aufträge allein. „Für mehr reicht die Arbeit einfach nicht.“

Die Baubranche ist die siebtgrößte in Hamm, jeder 15. Beschäftigte arbeitete im Juni 2023 im Baugewerbe. Das sind insgesamt 4 149 Menschen laut Arbeitsagentur, 202 weniger als ein Jahr vorher. Die Baubranche melde aktuell kaum freie Stellen. Bleibe es bei den ungünstigen Rahmenbedingungen, würden wohl weitere Beschäftige ihre Jobs verlieren.

Marek Szczepaniak ist als stellvertretender Obermeister der Baugewerbe-Innung Hellweg-Lippe zuständig für Hamm – und selbst Rohbauunternehmer. Seine Firma habe mit vor zwei bis drei Jahren geplanten Großprojekte bis April gut zu tun. Und danach? Hat er weiterhin Aufträge, aber weniger als sonst. „Uns betrifft es nicht, aber einige Firmen haben schon Personal entlassen oder Insolvenz anmelden müssen“, berichtet er.

Die Krise folgt auf einen beispiellosen Boom

Hinter der Branche liegt ein beispielloser Boom, der nach Beginn der Niedrigzinsphase etwa 2008 einsetzte. Grundstückspreise stiegen, Preise für Bestandsimmobilien ebenso, außerdem die Baukosten. Konnten Bauunternehmer damals kein Geld zurücklegen? „Insbesondere seit Corona hatten wir eine so unübersichtliche Kalkulationsgrundlage, dass es kaum möglich war, Preise für Projekte richtig zu berechnen“, sagt Szczepaniak.

Gerade kleinere Firmen hätten oft ein so dünnes finanzielles Polster, das schon nach einem schwierigen Winter aufgebraucht sei. Die zusätzlich stark schwankenden Preise hätten nicht alle Unternehmer vorhergesehen und erst recht nicht einkalkuliert, „da rutscht man schnell ins Minus“. Das sei ihm selbst bei einigen wenigen Großprojekten so gegangen. Kleineren Firmen könne dies das Genick brechen.

Auch bei einem der größten Bauunternehmen in Hamm spürt man die Krise. „Wir sehen den Wunsch, dass Leute ihr Haus verkaufen möchten und dann in frei finanzierte, komfortable Wohnungen ziehen möchten“, sagt Franz Venker, geschäftsführender Gesellschafter der Heckmann Bauland und Wohnraum GmbH & Co. Doch dann schlössen sich viele Fragen an: Wird jemand das frei werdende Haus aktuell kaufen – zu einem guten Preis? Ist der Zeitpunkt der richtige? „Die Verunsicherung ist zurzeit noch spürbar“, sagt Venker. Heckmann baut gerade vier Mehrfamilienhäuser mit 31 Wohnungen im Baugebiet Schlossmühle. „In den letzten Jahren war oftmals schon bei der Grundsteinlegung alles verkauft“, sagt der Geschäftsführer. Bei der Schlossmühle sei das nicht der Fall. „Hier ist halt wieder ein Stück weit Normalität eingekehrt“ – vor dem Boom sei es eben auch üblich gewesen, Häuser und Wohnungen fertigzustellen, für die noch vereinzelnd Käufer gefunden werden mussten.

Kann der Bau von Sozialwohnungen der Rettungsanker sein?

Auf ein Segment setzen derzeit viele Unternehmer: den geförderten Wohnungsbau. Dabei erhalten Bauunternehmer vergünstigte Kredite und Tilgungszuschüsse, wenn sie preisgebundene Wohnungen bauen. Die Förderung übernimmt das Land Nordrhein-Westfalen.

„Die Krise am Wohnungsbau kann nicht allein durch die Fördermittel des Landes bewältigt werden. Aber es ist aktuell ein verlässlicher Baustein, um Wohnungsbau wirtschaftlich zu gestalten“, erklärt dazu die Stadtverwaltung.

Insgesamt 110 geförderte Wohnungen bewilligt

110 öffentlich geförderte Wohnungen wurden 2023 in Hamm bewilligt. Wie viel Geld für dieses Jahr zur Verfügung steht, ist noch nicht bekannt. Die Landesregierung will Ende Februar darüber informieren. Klar ist: Die Fördermittel werden begrenzt, so dass nicht alle Projekte in jeder Stadt gefördert werden können, heißt es aus der städtischen Pressestelle.

Karademir wünscht sich, dass die Politik auf die Krise reagiert. Bauvorschriften ändern sich oftmals, ein Ende dieses Hin und Her hält er für nötig. Ebenso wichtig wäre es aus seiner Sicht, Bürokratie abzubauen, und dass die Zinsen wieder sinken. „Aber selbst, wenn sich die Rahmenbedingungen heute zum Guten ändern und alles wieder losgeht, bleibt die Krise erstmal“, sagt er. Schließlich brauche es Vorlauf, bis ein Haus gebaut wird – mindestens ein halbes Jahr.

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