Die Regierung sieht die Mietpreisbremse als Erfolg und verlängerte sie bis 2029. Doch oft unterlaufen Vermieter die Regel – die Mieten explodieren.

Berlin – Die Wohnungssuche in Deutschland kann schnell frustrierend sein: der knappe Wohnraum, die hohe Nachfrage und die exorbitanten Mietpreise sind häufig die größten Hürden. Mit der Mietpreisbremse hat die Bundesregierung 2015 versucht, dieses Grundsatzproblem in den Griff zu bekommen. Dadurch dürfen Vermieter in bestimmten Gebieten der Bundesrepublik keine überhöhten Mieten bei neuen Verträgen verlangen – die Neuvertragsmiete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Doch ist das auch wirklich gelungen?

Mietpreisbremse mit Schlupflöchern: Wo der Deckel greift – und wo Neuvertragsmieten durchrutschen

Das System hat sich durchaus bewährt: Der Gesetzgeber hat die Regelung nach 2020 erneut bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Aktuell gilt die Mietpreisbremse in 492 Städten und Gemeinden – etwa ein Drittel der Bevölkerung lebt in solchen Gebieten. Während sie in 13 Bundesländern besteht, haben Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und im Saarland der Regelung nicht zugestimmt. In Kiel, Magdeburg oder Saarbrücken sind Wohnungssuchende mit dem Marktpreis – oder dem Preiswunsch des Vermieters – konfrontiert.

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Doch in allen weiteren Bundesländern gilt die Mietpreisbremse. Und dennoch: In Stein gemeißelt ist sie auch hier nicht, da es noch immer Möglichkeiten gibt, wie Vermieter konkrete Preisobergrenzen umgehen können. Sollte zum Beispiel der Vormieter bereits eine über der Mietpreisbremse liegende Miete gezahlt haben, greift die Zehn-Prozent-Regel nicht. Allerdings muss der Vermieter vorab darüber informiert haben.

Neubau als Joker: Ab Erstvermietung nach 2014 greift die Mietpreisbremse nicht – unter einer Bedingung

Einen noch größeren Spielraum haben die Vermieter bei einer Neubauwohnung: Hier darf die Miete frei festgelegt werden, zumindest für alle Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden. Auch hier gilt allerdings, dass der Vermieter vorab schriftlich die Information zu Miete und Neubau zur Verfügung stellt.

Die nächste Ausnahme wird dagegen schon etwas kostspieliger für den Vermieter: Nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse bei der ersten Vermietung nicht, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Neubaukosten einer vergleichbaren Wohnung erreichen und der Vermieter vor Vertragsabschluss in Textform darauf hinweist. Einzelmaßnahmen wie nur Malerarbeiten, nur eine neue Einbauküche oder nur Fenstertausch reichen hierfür nicht. Instandhaltung zählt nicht als Modernisierung.

Möblierungszuschlag: Warum oft zwei Prozent vom Zeitwert fällig werden – und wenig Transparenz herrscht

Wichtig zur Abgrenzung: Die Modernisierungsumlage (bis zu acht Prozent jährlich, zusätzlich Kappungsgrenzen) ist ein separates Instrument für Bestandsmieten und ersetzt nicht die Kriterien der „umfassenden Modernisierung“ bei der Wiedervermietung.

Die vierte Variante der Umgehung der Mietpreisbremse zielt auf möblierte Wohnungen ab. In den vergangenen Jahren ist der Anteil dieser Vermietungsart rasant angestiegen – speziell in den fünf deutschen Großstädten, die allesamt der Mietpreisbremse unterliegen. Hier fiel jede dritte Wohnung in diese Kategorie. Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierten Wohnraum. Zulässig ist jedoch ein Möblierungszuschlag; er ist gesetzlich nicht festgelegt, in der Praxis werden oft rund zwei Prozent des Zeitwerts pro Monat angesetzt. Der Zuschlag muss nicht zwingend gesondert im Mietvertrag ausgewiesen sein, was die Kontrolle erschwert.

So stark sinkt der Zuschlag für Mieter, wenn der Zeitwert der Möbel Jahr für Jahr geringer wird

Ein Beispiel verdeutlicht das System: Beläuft sich der Anschaffungswert der Möbel auf 3.000 Euro und beträgt der Zeitwert zum Einzug beispielsweise 2.400 Euro, kann der Vermieter einen Möblierungszuschlag von zwei Prozent des Zeitwerts verlangen – hier also 48 Euro pro Monat. Sinkt der Zeitwert im Laufe der Nutzung, reduziert sich der Zuschlag entsprechend: Liegt der Zeitwert etwa ein Jahr später nur noch bei 2.040 Euro, beträgt der Zuschlag 40,80 Euro pro Monat.

Doch eben weil der Betrag oft nicht gesondert ausgewiesen wird, kommt es zu intransparenten Berechnungen – ein Nachteil für Wohnungssuchende in Drucksituationen. Die Bundesländer und der Deutsche Mieterbund fordern den Bund auf, den Möblierungszuschlag endlich gesetzlich zu regeln – passiert ist bislang nichts. Mangelnde Transparenz bleibt weiterhin ein Problem.

Warum überteuerte Wohnungen die Obergrenze des Mitpreisspiegels in die Höhe treiben

Nicht erfasst von der Mietpreisbremse sind in diesem Zusammenhang zudem Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch – also auf Kurzzeitmiete. Wo hier allerdings genau die Grenze verläuft, müssen oft Gerichte klären, denn bereits mehrere Monate am Stück können zu lang sein. Übrigens haben potenziell überteuerte, möblierte Wohnungen auch Einfluss auf die sonstigen Marktpreise: Sie fließen in die Berechnungsgrundlage des Mietpreisspiegels ein – und könnten die Obergrenze in die Höhe treiben.

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