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© Guido Menker

Dem Landkreis fehlt Wohnraum. Viele Wünsche, wie das Leben gelebt werden soll, bleiben auch in der ländlichen Struktur der Region unerfüllt. Es muss mehr ge- und umgebaut werden. Das hat das im November veröffentlichte Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis klar mit Zahlen untermauert. Doch wie kann die oberste Kreisbehörde das steuern? Regionalplaner Rainer Meyer und Gerd Hachmöller als Leiter der Stabsstelle Kreisentwicklung suchen nach Antworten.

Wie leben wir hier im Landkreis?

Meyer: Wir leben hier sehr gut. Als sehr großen Vorteil empfinde ich als Raumplaner, dass wir keine zersiedelte Landschaft haben. Wir haben viel Platz auch für andere Nutzungen, die wir zum Beispiel für die Energiewende brauchen. Unsere Dörfer und Städte sind nicht ins Umland gewuchert. Es hat über Jahrzehnte hinweg eine geordnete Entwicklung stattgefunden. Deswegen haben wir ein so großes Potenzial für Erneuerbare Energie. Aber wir haben auch Probleme auf dem Wohnungsmarkt.

Einfamilienhaus, Garage, Garten, samstags Rasen mähen – ist das nicht überall so im Landkreis?

Meyer: Natürlich nicht. Wir haben unsere drei Mittelzentren, wo es eindeutig verdichteter ist. Ein- und Zweifamilienhäuser spielen hier aber die größte Rolle. Auch auf den Dörfern wie Bötersen, Westervesede, Stemmen oder Helvesiek haben wir in den vergangenen Jahren neue Wohnbaugebiete bekommen. Da läuft es alles in die Richtung des Baus von Einfamilienhäusern. Wir haben viel „Wohnen im Grünen“, aber auch verdichtete Bereiche wie in Rotenburg.

Hachmöller: Das Wohnraumversorgungskonzept bestätigt die Einschätzung, dass es sich hier sehr gut leben lässt. Wir haben eine relativ gute Einkommenssituation, eine gute Beschäftigungssituation. Es gibt viele Auspendler nach Hamburg und Bremen, aber zunehmend auch das Konzept des Lebens und Arbeitens im Landkreis. Es gibt eine relativ starke Kreismitte, starke Mittelzentren, im äußersten Norden und Süden gibt es aber auch Regionen, die nicht so dynamisch sind.

Warum braucht der Landkreis ein Wohnraumversorgungskonzept?

Meyer: Wir wollten einen Überblick bekommen über die Wohnungssituation, insbesondere was den Neubaubedarf und den sozialen Wohnungsbau betrifft. Wenn Investoren dafür Fördermittel vom Land haben wollen, muss ein Konzept vorliegen, das den Bedarf nachweist. Die Nachbarlandkreise hatten ein solches, wir über Jahre nicht. Damit solche Projekte nicht scheitern, haben wir es vor zwei Jahren in Auftrag gegeben.

Hachmöller: Es ist nicht nichts passiert in den vergangenen Jahren, aber das landkreisweite Konzept bietet sehr gute Fördermöglichkeiten zusätzlich zu den bestehenden Programmen.

Welche zentralen Erkenntnisse hat diese Studie gebracht?

Hachmöller: Wir haben momentan eine sehr starke Verunsicherung im Wohnungsbaumarkt durch massiv gestiegene Zinsen, durch Inflation, durch hohe Energiepreise, sodass sich Investoren stark zurückhalten und Eigenheim-Bauwillige ihre Projekte zurückstellen und erst einmal auf den Mietwohnungsmarkt ausweichen. Wir haben einen sehr hohen, nachgewiesenen Baubedarf, auf der anderen Seite die Zurückhaltung. Das ist ein Ungleichgewicht, das wohl auch noch ein paar Jahre anhalten wird. Grundsätzlich weist die Studie nach, dass wir einen sehr großen Bedarf an mitpreisgebundenen Wohnungsbau haben, allerdings regional unterschiedlich. Es gibt auch Gemeinden, wo es genug Wohnraum gibt, aber nicht den richtigen: zu wenig barrierefreie und kleine Wohnungen.

Meyer: 2013 bis 2020 sind im Landkreis 4 600 Wohnungen neu entstanden – sechs Prozent des Bestands. Da hat sich durchaus was getan. Es gibt aber das Problem, dass nur 171 öffentlich gefördert werden. Im Konzept wird der Finger in die Wunde gelegt, dass wir mit 0,2 Prozent Sozialwohnungen Schlusslicht in Niedersachsen sind.

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Kann der Landkreis da überhaupt einwirken?

Hachmöller: Der Landkreis kann einwirken, vor allem aber auch die Mitgliedskommunen über die Bauleitplanung. Es ist auch eine Option, mit Anreizen, mit Förderung zu arbeiten, eine Wohnungsbaugenossenschaft zu gründen oder gezielt anzusprechen. Es gibt verschiedene Hebel.

Baut der Landkreis selbst?

Hachmöller: Für die landkreiseigenen Aufgaben schon: Turnhallen, Schulen. Aber keine Wohnungen.

Meyer: Wohnungsbau wäre die Aufgabe einer Wohnungsbaugenossenschaft, was derzeit im Kreis politisch diskutiert wird.

Die Landesregierung will bis 2030 in Niedersachsen 40 000 neue Sozialwohnungen schaffen. Was bedeutet das für den Kreis?

Hachmöller: ...die Hoffnung, dass auch im Landkreis etwas gebaut wird.

Meyer: Ich würde das aber nicht runterrechnen. Viel hängt von den Investoren ab, ob sie es machen wollen. Bislang gab es eine gewisse Skepsis, sonst hätten wir mehr. Vielleicht ändert sich das jetzt unter den neuen Rahmenbedingungen.

Aktuell gibt es im ganzen Landkreis 340 öffentlich geförderte Wohnungen, im Jahr 2030 ohne Neubau nur noch ganze zehn.

Meyer: ...wenn es keine neuen gäbe. Das ist nicht viel.

Hachmöller: Das ist viel zu wenig. Wir brauchen mehr. Es wird auch mehr kommen. Aber bevor die Kommunen jetzt in Aktivismus verfallen, müssen wir schauen, was das Land macht. Nicht, dass wir hier etwas erfinden, was das Land durch ein eigenes Förderprogramm obsolet macht. Das wäre Quatsch. Es wird sich was tun.

Wie kam es denn, dass der Landkreis landesweit der mit dem niedrigsten Anteil geförderten Wohnraums geworden ist?

Meyer: Wir als Landkreis haben es nicht verpennt. Es ist vor allem Aufgabe von Investoren, solche Projekte anzuschieben. Da war sozialer Wohnungsbau, was Renditen betrifft, offenbar nicht attraktiv genug. Wir haben als Landkreis eigenen sozialen Wohnungsbau gefördert seit zehn Jahren mit einem eigenen Programm.

Hachmöller: Unsere Programme tragen zur Verbesserung der Situation bei, sonst wäre sie noch schlimmer.

Im Landkreis gelten 15,3 Prozent der Haushalte als einkommensschwach. In Rotenburg sogar jeder fünfte! Was bedeutet das?

Hachmöller: Von diesen 15,3 Prozent einkommensschwacher Familien sind nur 6,5 Empfänger von Mindestsicherungen – also Hartz IV zum Beispiel. Der Großteil ist arbeitende Bevölkerung, die zu wenig verdient. Das ist nicht das, was man im Kopf hat, wenn man über sozial schwach spricht. Dieses Klischee stimmt nicht.

Warum ist der Anteil gerade in Rotenburg so groß?

Hachmöller: Es ist normal, dass in den kleinen Gemeinden weniger einkommensschwache Menschen leben als in Städten. Das trifft auch auf Bremervörde oder Visselhövede zu. In den Dörfern gibt es noch weniger Wohnraum, der passend ist für einkommensschwache Haushalte.

Meyer: Diese Wohnungen werden in größeren Kommunen geschaffen. Da geht es auch um die Nähe zu infrastrukturellen Einrichtungen. Auf dem Dorf haben wir mehr Ein- oder Zweifamilienhäuser.

Hachmöller: Rotenburg ist nicht schwächer als das Umland, sondern größer.

Welche Rolle spielt der Zuzug von Flüchtlingen beim Bedarf von Sozialwohnungen?

Hachmöller: Der erhöht diesen Bedarf natürlich. Das sieht man in Rotenburg an den Unterkünften, die gerade gebaut werden. Es ist aber unklar, wie lange dies den Bedarf erhöht. Viele Ukrainer haben ja nach wie vor den Wunsch, möglichst schnell zurückzukehren in ihre Heimat. Es steht in den Sternen, wann das geschehen kann.

Was ist mit normalen Mietwohnungen oder Häusern? Fehlen die auch?

Meyer: Ja.

Hachmöller: In Rotenburg brauchen wir auf jeden Fall mehr. Mehr kleine Wohnungen, mehr Single-Wohnungen, mehr barrierefreien Wohnraum. Das hängt alles zusammen. Wenn eine alte Omi aus einem 50er-Jahre-Haus in eine kleine Stadtwohnung zieht, wird da Wohnraum für eine Familie frei. Wenn es aber keine barrierefreie, kleine Wohnung gibt, macht sie das Haus nicht frei.

Meyer: Auf Basis der Prognose besteht bis 2040 ein Neubaubedarf in Wohnungen in Eigenheimen von über 1 400. Und ein Neubaubedarf von Wohnungen in Mehrparteienhäusern von über 1 000. Dazu sind mehr als 300 Sozialwohnungen bis 2030 erforderlich.

Die Prognosen sagen auch eine sinkende Einwohnerzahl im Kreis voraus. Wie passt das zusammen?

Hachmöller: Zum einen steigt seit Jahrzehnten der Bedarf an Quadratmetern pro Person. Auch in einer Stadt wie Rotenburg, die relativ konstant war bei der Einwohnerzahl in den vergangenen Jahrzehnten, sind trotzdem überall an den Rändern neue Baugebiete entstanden. Familien, die vor 20 Jahren noch in einer Wohnung gelebt haben, wollen heute ein Eigenheim haben. Zudem sind Wohnungen irgendwann „durch“. Sie müssen einem Neubau weichen, sodass nicht mehr Wohnraum geschaffen wird. Und natürlich gibt es mehr Single-Haushalte und ältere Menschen, die alleine leben.

Haben wir noch genug Platz, um Häuser und Wohnungen zu schaffen?

Meyer: Das ist genau der Zielkonflikt: Der Bedarf für Häuser mit den entsprechenden Flächen ist da, auf der anderen Seite gibt es Vorgaben aus dem Bereich der Nachhaltigkeit und des Klimaschutzes. Deswegen brauchen wir auch Innenentwicklung: Verdichtung innerhalb von Ortschaften, durchaus auch der Bau in die Höhe und Nutzung von Baulücken. Platz hätten wir, aber es kommen in den nächsten Jahren viele andere Nutzungen in der freien Landschaft hinzu. Wir wollen massiv die Erneuerbaren Energien ausbauen. Das hat Auswirkungen auf die Wohnbauentwicklung. Die meisten Leute wollen nicht direkt neben einem Windpark wohnen, also müssen Abstände eingehalten werden.

Als Hemmnis werden in dem Konzeptpapier für die Entwicklung immer wieder „Lange Baugenehmigungsdauer bei Bauanträgen beim Landkreis“ sowie „ein stark normativer Umgang bei Bauvorhaben, die geringfügig von planungsrechtlichen Vorgaben abweichen“ genannt. Mit anderen Worten: Der Landkreis arbeitet zu langsam und ist zu penibel. Bleibt das so?

Hachmöller: Das sind Zitate einzelner Vertreter der Gemeinden, die für das Konzept interviewt wurden. Aber: Ja, es dauert zu lange, deswegen hat Landrat Marco Prietz (CDU) einen Fokus drauf gelegt, das massiv zu verbessern. Wir sind auf einem guten Weg. Die Regionalplanung muss Augenmaß haben bei der Entwicklung. Niemand würde sagen, dass Klimaschutz nicht wichtig ist. Dafür brauchen wir Erneuerbare Energien. Die sind wiederum ein Zielkonflikt, wenn es um Wohnflächen geht.

Meyer: Ich finde, ich bin da nicht zu penibel. Es gibt klare Vorgaben in der Raumordnung, wo Wachstum vorgesehen ist. Wenn ein kleines Dorf wie Höperhöfen ein großes Neubaugebiet ausweisen will, was nicht der Struktur des Ortes entspricht, muss ich Bedenken äußern.

Hachmöller: Manchmal sind wir sogar zu wenig restriktiv. In einem aktuellen Fall aus Wehldorf sind wir vom Ministerium zurückgepfiffen worden, was die Eigenentwicklung mit mehr Gewerbeflächen betrifft.

Wird sich die Lage im Landkreis für Wohnungssuchende verbessern?

Hachmöller: In den nächsten ein bis zwei Jahren nicht wesentlich aufgrund der aktuellen Verunsicherung. Und die neuen Instrumente, die vom Land hoffentlich geschaffen werden, brauchen Zeit. Im Moment halten sich die großen Investoren wie die Eigenheimbauer zurück. Die Bauneigung geht im Moment zurück, obwohl der Bedarf steigt. Langfristig kommen aber bestimmt mehr Wohnungen auf den Markt.

Meyer: Es hängt viel davon ab, was politisch entschieden wird, wie wir dieses Wohnraumversorgungskonzept umsetzen.

Bei aller Probleme: Im Landkreis steht aber niemand auf der Straße.

Hachmöller: Es steht niemand auf der Straße, aber es bleiben viele Wünsche unerfüllt. In Deutschland muss niemand frieren, auch die Flüchtlinge nicht.