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© Michael Krüger

Rotenburg braucht mehr Platz zum Leben. Während Grundstücke für Einfamilienhäuser noch zu haben sind, fehlen insbesondere günstige Mietwohnungen, heißt es im Wohnraumversorgungskonzept. Das ist auch politisches Versagen, sagt Unternehmer Norbert Behrens. Seine Planungsgemeinschaft Nord baut als regionaler Marktführer viel – und erntet oft Kritik.

Rotenburg – „Gefälligkeitsbebauungsplan“. Wenn er dieses Wort nur hört, erhöht sich der Puls von Norbert Behrens merklich. „Was soll das sein? Wir sind doch diejenigen, die für die Stadt bauen.“ Und natürlich müssten für diese Projekte auch entsprechende Pläne erarbeitet werden: nicht gegen, sondern für die Stadt. Der 66-jährige Behrens ist seit Jahrzehnten der Kopf der Planungsgemeinschaft Nord (PGN). 50 Mitarbeiter hat das Rotenburger Unternehmen, es bezeichnet sich selbst als „regionaler Marktführer“ in seinem Segment. Architekten, Stadtplaner und Ingenieure arbeiten an eigenen Projekten und für Investoren. Das geschieht auch in der Heimat, allerdings nicht prioritär. Dennoch ist hier die Kritik am lautesten.

Die Zeiten werden maßgeblich wesentlich schlechter werden. Der Druck auf den Mietwohnungsmarkt wächst. Die Zeit der großen Eigenheime ist vorbei.

Dabei braucht Rotenburg Wohnraum. Liegen die letzten freien Grundstücke im Neubaugebiet an den Brockeler Straße noch brach und die Pläne der Stadt für weitere Bauplätze aufgrund der aktuellen Finanz- und Kostensituation auf Eis, so drückt es andererseits auf dem Mietwohnungsmarkt umso mehr. Diejenigen, die bauen wollten, machen Wohnungen nicht frei, der Bedarf an Quadratmetern steigt, Geflüchtete wollen sich ein eigenes Leben aufbauen. Prüßenforth, Magdeburger Ring oder Stockforthsweg, dazu viele einzelne Mehrparteienhäuser: 400 Mietwohnungen habe die PGN in den vergangenen 30 Jahren in Rotenburg gebaut, sagt Behrens. Von denjenigen, die heute vor allem in sozialen Medien über „unansehnliche PGN-Klötze“ oder „Einheitsbauweise“ schimpfen, hätten die meisten schon in einem dieser Häuser gewohnt. „Wir sind diejenigen, die etwas machen“, so Behrens, der die Hauptverantwortung des Unternehmens in den kommenden Jahren in die Hände seiner Nachfolgerin Yvonne Smolka legen will. Er könne doch sagen, wie es ist: „Klar verdienen wir auch Geld damit, das ist doch legitim.“ Aber in dem Maßstab, wie die PGN Wohnraum schafft, „macht es sonst keiner“.

Jeder fünfte Haushalt einkommensschwach

Nach dem Wohnraumversorgungskonzept des Landkreises reicht das, was sich in Rotenburg tut, aber längst nicht aus. Zwar ist die Einwohnerzahl über die Jahre mit gut 22 000 weitgehend konstant geblieben, aber der Bedarf steigt. Nicht nur bei denen, die die eigenen vier Wände beziehen wollen, sondern insbesondere auch bei denen, die günstigere Mieten brauchen. Jeder fünfte Haushalt in der Kreisstadt gilt als einkommensschwach. Wird nicht für diese Klientel neu gebaut, gibt es 2040 gerade noch zehn geförderte Mietwohnungen in Rotenburg. Aktuell sind es 28 – auch gebaut von der PGN, unter anderem in den beiden Neubaugebieten am Stockforthsweg und an der Brockeler Straße. Nach dem Konzept besteht bis 2030 ein Bedarf von bis zu 64 neuen Sozialwohnungen sowie 393 Eigenheimen und 337 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Wie soll das gehen?

Behrens und Smolka haben darauf noch keine konkrete Antwort. Sie betonen aber, welche Stellschrauben insbesondere die Politik stellen muss: Es müssen zeitgemäße Förderprogramme her. Für geringe Mieten zu bauen, müsse sich für private Investoren wieder lohnen. Erste Schritte dafür seien unternommen worden. Zum Beispiel sei die Förderung künftig an die Mietpreisbindung zeitlich gekoppelt und laufe nicht mehr nach wenigen Jahren aus. Auch müsse Politik erkennen, dass neue Techniken andere Kosten verursachen. „Wir bauen fast nichts mehr mit fossilen Energieträgern“, betonen Behrens und Smolka. Das bedeute dann aber auch: deutlich geringere Nebenkosten, dafür eine höhere Grundmiete. Starre Fördersysteme wie bisher müssten flexibler werden.

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Dass die Situation speziell in Rotenburg aktuell so ist, sei zudem auch selbst verschuldet. Die Kreisstadt sei für Investoren wie Menschen hoch attraktiv – es wurde viel gebaut. Nur: Eben nicht im günstigeren Bereich. Die Mieten stiegen, das Niveau ist für hiesige ländliche Verhältnisse hoch. Erst mit den jüngsten Neubaugebieten habe man wieder eine „Durchmischung“ vorangetrieben. Da die Stadt nicht selbst baut, müsse auch die Anreize für die privaten Investoren bereithalten: „Gefälligkeitsbebauungspläne“, aber für die Bürger, die den Wohnraum brauchen.

Dabei sieht er die Zeit der großen Eigenheime mit Garten und Garage als beendet an. Wenn so etwas überhaupt noch möglich sein wird auch in einer Kleinstadt wie Rotenburg, dann in verdichteten Wohnformen: Das Reihenhaus erlebt bereits ein Comeback. Ältere Immobilien würden durch die steigenden Energiepreise zudem zu Ladenhütern. Wer bislang auf den großen Gewinn mit seinem alten Haus gehofft hat, werde schon bald feststellen müssen, dass der Einfamilienhausmarkt einem Gebrauchtwagenmarkt für Autos ohne Katalysatoren gleiche: Bevor sich jemand für viel Geld ein Haus mit veralteter Haustechnik und Dämmung ans Bein binde, werde der Markt an modernen und modernisierten Wohnungen sondiert. Weil es, im Sinne der Energiekrise, schlichtweg effizienter sei. Die jüngsten Abschlagsrechnungen machten das wohl vielen Mietern und Eigentümern deutlich.

„Bumanns Visionen“

Andererseits tut sich ja was. Behrens spricht von „Bumanns Vision“, wenn er auf die nächsten Projekte in Rotenburg blickt. Der ehemalige Stadtplaner Clemens Bumann hatte stets die Nachverdichtung im Blick. Bis 2030, sagt Behrens, würde davon wohl viel umgesetzt sein: die Bebauung der innerstädtischen Seite von Aalter Allee und Glockengießerstraße, der erste Abschnitt des Kalandshofquartiers, das Altgelände („Innovationsquartier“) der Werke und Sparkassenhaus. Selbst das Dauerthema Parkdeck am Diakonieklinikum könnte beendet werden.

Alles auf einem guten Weg also? Vor vier Jahren hatte Behrens in der Debatte um das Wohnhaus auf dem ehemaligen „Carthago“-Gelände einen „Masterplan“ für die Stadt gefordert. Mittlerweile ist Rotenburg im Städtebauförderungsprogramm von Bund und Land aufgenommen. Investitionen in Höhe von 45 Millionen Euro stehen in Aussicht. Rotenburg muss ein Drittel davon berappen. Ein Masterplan auf tönernen Füßen? Behrens: „Wie soll Rotenburg das schaffen angesichts der aktuellen Haushaltslage?“ So optimistisch das öffentliche Vorhaben doch ist, so klar sei für ihn: „Ohne private Investoren geht es nicht voran.“